Случай из жизни. Есть 2к квартира сразу за МКАДом в Подмосковье по самой нижней цене эконома. Вчера наниматель высказал пожелание поменять деревянные окна на пластиковые. За окна насчитали около 70тыс.руб. (чего-то многовато для двушки, но не об этом сейчас). Вопрос -что делать? Менять или нет?
Квартира с хорошими окнами, безусловно, имеет более выигрышное положение, но различия в цене не так ощутимы. В аренде окна добавляют немного, в экономе +1 тыс. (максимум +3 т.р.), но уже являются в некоторых сегментах, типа комфорт, обязательным атрибутом как холодильник, диван, шкаф, стиралка. И, конечно же, новый унитаз по крайней мере, а лучше отремонтированный санузел с новой сантехникой.
Окна влияют на стоимось квартиры при продаже + 100-200 тыс от аналогов без, лучшее восприятие и быстрая продажа. В любом случае они прибавляют капитализацию квартиры.
Когда у меня наниматель попросил сделать козырек над балконом, потому что сверху порой залетали в приоткрытые окошки посторонние предметы, то я сделала за свой счёт. Во-первых, козырек «вечный» и останется мне. Во-вторых, моя уступка сделала жильца более лояльным и позволила мне поднять плату при очередном повышении тарифов.
Вернемся к нашей истории. Для начала честно ответьте на следующие вопросы:
Если вы не поменяете окна, Наниматель съедет (Ведь это он сперва снял квартиру подешевле, закрыв глаза на старые окна, а потом стал требования выдвигать)?
Если он съедет, сможете Вы оперативно сдать квартиру за те же деньги ? Дешевле ? Дороже ?
Готов ли Наниматель к увеличению арендной ставки на 1-2 тыс при замене Вами окон ?
В каком состоянии на данный момент окна ? Сколько им еще осталось жить ?
С точки зренич экономики получается, поставить за свои и увеличить стоимость найма на 1-2 тыс.,то окупаться они будут 70 мес., ну может 35 мес.? С точки зрения целесообразности инвестиций -этот срок слишком долгий, в аренде доп. вложения оправданы, если срок отдачи год.
Но опять-таки, все зависит от окон. В нашем примере окнам 23 года. Если окна нужно менять ( либо без пластика шумно, либо из старых окон дует) — их нужно менять без оглядки на окупаемость. Чтобы вообще сдать квартиру нормальным людям. Но это в том случае, если в квартире присутствует ремонт. Если нет, то следующему квартиранту может быть фиолетово, какие окна и переплачивать выше рынка, чтобы Ваши траты отбились, он не будет.
А можно предложить заменить 2 окна (на кухне и в одной из комнат), тогда вообще в 30 т.р. уложиться можно. И всем хорошо. А насчет замены последнего окошка, сказать, что на след. год, например, поменяем. И арендатор держаться за квартиру будет и основания для повышения ставки аренды появится. Да и вообще квартира от этого только выиграет на падающем и стагнирующей арендном рынке. Особенно Подмосковья, где сейчас инвестиционных квартир в аренду, как грязи…
В заключении, если решите менять окна, то не в коем разе не скидывайте это дело по остеклкнию на жильца. Иначе, никаких гарантий пользы и качества остекления. Могут поставить полное г… , даже для этой квартиры, за нереальные деньги (в конечном итоге за Ваш счет). Квартира -Ваша, вот и занимайтесь ей самостоятельно.
Успехов,
Ваша квартирная хозяйка
