Аренда недвижимости может иметь свои нюансы и обратную сторону:
1. Необходимость привести жилье в порядок. Если арендодатель не уделял достаточного внимания поддержанию качества жилья, то новому арендатору, возможно, придется решать эти проблемы самостоятельно.
2. Ограничения в праве на изменения в жилье. Хотелось бы перекрасить стены или добавить новый дизайн? Арендодатель может не разрешить это.
3. Ограничение в домашних животных. Если вы хотите привести своего любимого питомца, убедитесь, что это разрешено договором аренды.
4. Ограничения в стиле жизни. Вы можете почувствовать ограничения, живя в арендованной квартире, в то время как вы можете свободно выбирать, как жить, когда вам принадлежит собственность.
5. Риск конфликта с арендодателем. Если у вас возникли проблемы с арендой, это может привести к конфликту с арендодателем и нежелательным последствиям.
6. Неустойка за расторжение договора. При расторжении договора до истечения срока арендатору будет необходимо выплатить неустойку арендодателю.
В целом, аренда недвижимости имеет свои плюсы и минусы, и каждый должен обдумать все аспекты, прежде чем подписывать договор на аренду.
Немного истории
Сколько можно было выручить за сдачу квартиры в царской России
На одном популярном сайте нашла две очень любопытные квитанции.
Это дореволюционные квитки по оплате аренды квартиры. В частности, квартиры и флигеля.
Если что, то за каждый такой раритет продавец по 500 рублей сегодняшних просит ))))) Но я не про это.
Стало интересно, сколько приносила аренда жилья в царской России . Итак, в начале 20 века съёмнoе жильё в среднем стoило 20 копеек в месяц за квадратный метр.
Если взять, напримeр, двухкомнатную квартирку в 50 квадратов, то и аренда приносила 10 рублей в месяц (если пересчитать через стоимость зoлота, то примерно 17 510 рублей на наши деньги ). Сooтветственно, за шикарную 4-5 кoмнатную квартиру в 100 квадратoв можно выручить 20 рублей в месяц (35720). Нo, не стoит забывать что это- средняя цена пo стране.
То есть этo цены за жилье допустим .. где-нибудь пoсередине Калуги, в прoстом доме без изысков. Стoимость жилья в центре Москвы и Петербурга за 1 кв. м. колебалась от 60 до 80 копеек .
Например, если Вы — владелец 5 кoмнатной квартиры метражoм 120 кв.м. , на Литейнoм в Петербурге, то доход от аренды причитается Вам в 75 рублей в месяц. (131700). А чтo, впoлне сoпостовимые цены и по современным меркам, на мoй взгляд.
Налоговая хочет чтобы арендаторы сдали им хозяев квартир
Федеральная налоговая служба (ФНС) России предлагает предоставлять налоговые вычеты гражданам, арендующим жилье, сообщил журналистам руководитель управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко.
«Мы выходим в Минфин с предложением, — понятно, что это все будет обсуждаться, — о введении в Налоговый кодекс каких-то инструментов для стимулирования граждан, чтобы им было выгодно платить налог (за сдачу жилья в аренду — ред.), — сказал Григоренко. — Вариант, который мы сейчас обсуждаем — это европейский вариант, когда арендатору, например, предоставляется право вычета на расходы по аренде квартиры».
Тем самым, по словам начальника управления ФНС, арендаторы жилья будут заинтересованы в том, чтобы информировать налоговую службу о жилье, которое сдается в аренду.
«Если я, условный арендодатель, сдаю в аренду квартиру, а вы, арендатор, ее снимаете, то государство вам предоставляет вычет. Соответственно, что вы делаете? Вы берете сумму расходов на аренду за год, собираете документы, приходите в налоговую инспекцию и говорите, что я снимал квартиру, уплатил такую-то сумму, дайте мне вычет… Тем самым вы автоматически приносите пакет документов, который позволяет привлечь арендодателя к исчислению и уплате налогов», — сказал Григоренко.
Он пояснил, что в настоящее время у налоговых органов нет инструментов, с помощью которых можно было бы привлечь граждан к декларированию сдаваемой в аренду недвижимости. «Есть два субъекта: один сдает в аренду, другой снимает, каждый из которых не заинтересован в разглашении этой информации», — пояснил Григоренко.
По его словам, в данном случае это не является налоговым правонарушением, поэтому инструментов привлечения таких лиц к исполнению их обязанностей у налоговиков нет. «Это можно рассматривать, как незаконное предпринимательство, может быть — как мошенничество, там разные степени оценки могут быть, но это, наверное, в меньшей степени налоговое правонарушение», — сказал он.
Основная проблема неуплаты гражданами налогов с доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, по словам чиновника ФНС, связана с тем, что подавляющее большинство российских граждан не считают себя налогоплательщиками. Григоренко подчеркнул, что в данной ситуации речи не идет о том, чтобы каким-то образом ужесточать ответственность за такие нарушения, а о том, чтобы заинтересовать граждан в декларировании таких доходов.
Вот такие пироги.
Грусно все это, потому что пугать арендодателей арендаторами- это распоследнее дело. Кто-то начнет сдавать только знакомым, кто-то будет вынужден просто уйти с этого рынка. И очень мало кто начнет платить налог. Почему?
Во — первых, это элементарно бюрократично и неудобно.
Во-вторых — неоправдано дорого.
И аргумент, что в других странах дороже — как обычно, притянут за уши. Пример — в Турции, рынок аренды абсолютно свободен, налог вроде и есть, но никаких карательных акций никто не предпринимает, при этом иностранцы и пенсионеры полностью освобождены от налогов.
А что у нас? Возьмем «шоколадный» рынок московской аренды. Основной сегмент- это убитенькие однухи до 25 000, доставшиеся от бабушек, а не роскошные апартаменты, приносящие ощутимый доход. Ну и где тут золотые горы?! И учитывая это — 13 процентов — это очень много — 25*12=300 000 -13% =39 000 в год. 25 000 не чистые, отнимаем 3000 р. коммуналку. Отнимаем хотя бы 1000 р. на износ и амортизацию, так как совсем в хлев народ что-то не желает ехать — надо ведь и арендатора уважать. Не уверена, что чистая прибыль в 17 000 р. в месяц сопоставима с головняком даже шоколадной московской аренды (а что говорить об аренде в регионах). Про необходимые вложения (мебель, техника) тоже промолчу.
Это как с отменой платы за донорство. Ведь очевидно, что кровь сдавали студенты за денежку, а вовсе не благородные меценаты и это нормально. Без денежки сдавать перестали.
Так что инициатива налоговой понятна, но по-моему бесперспективна. Вместо того, чтобы уменьшить сумму налога до приемлимой и максимально упростить процедуру уплаты налога, чтоб можно было делать это он-лайн в течении 5 минут, они придумали маааленькую такую кофетку для людей, кто снимает жилье, чтобы те ябидничали на своих хозяев. Вряд ли будет хороший эффект.
Земельный участок
Задумала я тут участок замли прикупить. Для личных, рекриационных целей. Огромный участок не хочу, его как минимум дважды за лето выкосить нужно, чтобы глаз не резало запущенностью. Я чего попроще хочу, соток 6-10 и домик поставить (если готового нет) такой, чтобы отдыхать в нём и минимум времени на уборку тратить. Главное — возможность подведения коммуникаций и водоём в пешей доступности.
Проблема в том, что основная масса участков — не пустые, а застроенные каким-то убожеством, за которое продавцы миллионы получить хотят, потому что они их потратили на строительство. Там на переделку ещё миллионы надо выкинуть. Оплачивать чужую глупость как-то совсем не хочется. А того, что построено грамотно и в хорошем месте — единицы и как правило большой площади и дорогие, а мне больше сотни квадратов ни к чему.
Так что я пока нацелена или на абсолютно пустой участок, или буду ждать, когда убожество, требующее переделки, будет предложено дёшево, чтобы не обидно было купить и что-то сломать, если потребуется. Торопиться мне некуда: резко цена на пустые участки не взлетит, а на участки с ущербной застройкой — тем более.
Самые дорогие квартиры в России в 2022 году
В после прошлой статьи о самой дорогой квартире в России 100 лет, мне стало интересно — а как сейчас? Какая квартира самая дорогая в России сегодня? И где она находится? Так вот, есть такой сайт «AVITO», их сотрудники не поленились и нашли в каждом из 15 российских городов-миллионников самую дорогую квартиру, выставленную на продажу в 2022 году и составили рейтинг самых дорогих квартир России:
1. 1,14 млрд рублей. Самая дорогая квартира Москвы (и, похоже, всей России) — апартаменты представительского уровня в элитном доме с эксклюзивным дизайном и дорогой мебелью, сделанной на заказ, 780 кв. м. жилого пространства. К услугам будущих хозяев – несколько спален, 2 гостиные, гардеробные, 2 кухни, спортзал, столовая, комнаты для отдыха и прислуги, а также 7 мест в подземном паркинге. Элитный жилой дом на 15 квартир в Сеченовском переулке. Построен в 2003 году. Дом расположен на нижней террасе берегового склона Москвы-реки, около церкви Ильи Обыденного. Рядом — исторический центр – Остоженка и Пречистенская набережная Москвы-реки. Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории, теленаблюдение в ключевых точках, охранная и пожарная сигнализации сделают проживание в доме не только комфортным, но и безопасным.
2. 190 млн рублей. Санкт-Петербург. Пентхаус площадью 231 кв. м. расположен в нескольких минутах ходьбы от Таврического и Смольного Дворцов. Неподалеку — офисы ведущих российских компаний и посольства крупнейших мировых держав, а также Таврический сад.
3. 54 млн рублей. Новосибирск. Двухуровневая квартира (273 кв. м.) с эксклюзивным ремонтом и утепленной лоджией с панорамным видом из окна занимает 4 и 5 этаж нового кирпичного дома. Парковка и охранная система. Самый центр города.
4. 50 млн рублей. Ростов-на-Дону. Семикомнатная (!) квартира занимает 500 кв. м.
5. 49,9 млн рублей. Казань. 270 квадратных метров в элитном доме в историческом центре города для самых взыскательных покупателей и истинных ценителей комфорта с автономной системой отопления и свободной планировкой.
6. 47 млн рублей. Нижний Новгород. Семь комнат общей площадью 378 кв. м. Роскошные апартаменты можно поделить на две самостоятельные квартиры с площадью 160,4 и 214,2 кв. м.
7. 30 млн 200 тыс. рублей. Самара. Отличная шестикомнатная квартира, выполненная по эксклюзивному дизайнерскому проекту, с сауной, автономным отоплением и системой вентиляции квартиры, а также современная система охраны, 5 застекленных лоджий и паркинг на 2 машины занимает 250 кв. м.
8. 30 млн рублей. Красноярск. 316 «квадратов». Уникальная четырехуровневая пятикомнатная квартира в элитном кирпичном доме с индивидуальной планировкой. На первом этаже расположена гостиная с гостевым санузлом и гардеробной, кухня и столовая с дровяным камином, оборудованным встроенным дымоходом, на втором – спальни, одна из которых двухуровневая, с гардеробными и санузлами, а еще на одном уровне – зимний сад с водопадом и выход на крышу дома, где можно устроить незабываемое романтическое свидание.
9. 26,3 млн рублей. Екатеринбург. ЖК «Бажовский Премиум». Помимо 244 кв. м., новому владельцу будут доступны развитая инфраструктура и великолепный вид на исторический центр города.
10, 11, 12. 25 млн рублей. Уфа, Пермь, Воронеж. В столице Башкортостана самым дорогим объектом стали двухуровневые апартаменты площадью 362 кв. м. с жилым уровнем на одном этаже и зимним садом и спортзалом – на другом. В Перми самую роскошную квартиру можно найти в малоквартирном доме в самом центре города – 170 кв. м. с эксклюзивным ремонтом, а в Воронеже самое дорогое жилье – четырехкомнатная квартира (260 кв. м.), отделанная в стиле «барокко», со встроенной мебелью, сауной, зимним садом, 2 гаражами и охраной с системой видеонаблюдения. Стоимость — одинаковая.
13. 21 млн рублей. Омск. 292 «квадрата» в элитном районе с теплыми полами, двумя номерами телефона и электрокамином, а также с авторским дизайном.
14. 18 млн рублей. Волгоград. Здесь любителей красивой жизни ждет выполненная по индивидуальному проекту с привлечением дизайнеров квартира общей площадью 220 кв. м. и ремонтом в стиле «неоклассицизм».
15. 17 млн рублей. Самыми «дешевыми» среди самых дорогих стали двухуровневые апартаменты, расположенные в Челябинске. Квартира в кирпичном доме в самом центре города напротив Центра Международной Торговли общей площадью 200 м2 стоит всего 17 млн рублей.
Вот так. Не знаю, но мне кажется, что 100 лет назад аппартаменты у князей Юсуповых покруче были. Видимо концентрация богатства в современной России не достигла дореволюционного уровня. Пока.
Как оценить квартиру для сдачи в аренду
Если Вы решили сдавать свою квартиру, то непременно столкнетесь с вопросом о размере аренды. Вопрос принципиальный, общий подход — цена должна быть строго выверена и полностью соответствовать объекту.
1. Ниже — халявщики.
2. Выше — проблемные
Теперь подробнее. Сдача квартиры по низкой цене вовсе не является страховкой от несвоевременной оплаты, ущерба (сразу часто труднообнаружимого), который наносит арендатор нечаянно или по глупости — говорю исключительно о своем многолетнем опыте. Ну представьте себе состояние человка, который сдавал квартиру дешево, а теперь, после съезда неаккуратного арендатора, вынужден заниматься восстановлением, которое съест немалую часть доходов (а деньги уже истрачены!). Некоторые просто зарекаются сдавать или вовсе продают квартиры и комнаты (что выгоднее, чем хлопоты с арендой — в последнем случае так сделал знакомый водитель фирмы, где тружусь). Нет, квартиру нужно сдавать ровно за столько (хотя точной цифры не бывает) насколько она тянет. И тогда, увидев неожиданные проблемы, спокойно себе говоришь «Хрен с ним, окупилось!».
Вообще, по наблюдениям, чем дороже цены — тем приличней и безпроблемней жильцы (не имею ввиду заведомо сдачу «проблемным» категориям за более высокую цену).
ЧЕМ НИЖЕ ЦЕНА ТЕМ БОЛЬШЕ ДЕРЬМА.
Сколько раз замечала «повышенные хотелки» при цене ниже рынка. Геморройный клиент просто дружит с амбициями. А «складчина» просто мечтает жить в евроремонте.
Вы можете столкнуться с риэлторами (куда ж без них, родимых), которые начнут говорить, что цена, что Вы просите завышена к рынку, что сейчас не сезон, что в соседнем доме вчера сдали квартиру получше Вашей и в два раза дешевле, что за такие деньги только мульен таджиков можно найти и т.д. и т.п. Возможно, они -правы, а возможно это лишь «РАСЧЁСЫВАНИЕ» арендодателя на предмет скинуть цену и побыстрее сдать квартиру, урвав свою комиссию.
Итак, аргументы за то, чтобы цену аренды не занижать:
Во-первых, цена ниже рынка абсолютно не гарантирует, что арендатор будет жить долго.
Во-вторых, обычно когда кто-то живет годами, ему просто не поднимают цену и тем самым квартира становится дешевле рынка, чем дольше живет, тем дешевле.
В-третьих, а зачем арендодателю беспокоиться о постоянстве жильцов, если в эконом-классе простои минимальны и риэлтору он не платит? В элитке — да.
В общем, если встречают хорошо и тепло- значит явно не добираете.
Вас должны встречать с холодной вежливостью — мол забирайте деньги и уходите, но без инсинуаций от жильцов на тему «в соседнем доме дешевле». Если последние присутствуют это или действительно перебор или в этот месяц у них плохо с деньгами.
Вся проблема в цене, что опуская цену на квартиры -Вы привлекаете бедных и жадных ( дармоедов ), поднимая цену -Вы привлекаете обеспеченных и щедрых. И уж совсем глупость сдавать по дешевке знакомым (ни спроса, ни денег, ни дружбы).
Далее, не перестану напоминать, что надо приезжать за деньгами вовремя и проверять квартиру. Брать деньги вперед четко. Был один раз — когда мне за неделю не заплатили. Но сама виновата — потому что надо было приезжать вовремя за деньгами. Рассрочку предоставляю только проверенным арендаторам, и то — надо брать деньги регулярно и вовремя. И ВСЕГДА осматривать квартиру.
Квартира в аренду — хрущевка
Квартиры, предлагаемые сегодня на рынке аренды жилья, весьма разнообразны: от комнатушек в ветхих коммуналках до многоуровневых пентхаусов в элитных новостроях. Также разнообразны, конечно же, и цены. Но существует наиболее массовый тип жилья – знаменитые ‘хрущевки’. Хрущевки строили с 1959 по 1985 год, целью было переселить людей из домов барачного типа и подвалов. Так вот, московские Черемушки дали свое звонкое имя новым микрорайонам во многих городах Союза, и застроены они были 5-этажными «хрущевками», получившими название в честь служившего тогда первым секретарем Никиты Сергеевича Хрущева.
Существуют две полуанекдотические легенды, откуда взялись хрущёвки. По одной, за основу хрущёвок взят проект, разработанный в нацистской Германии для оккупированных территорий — в таких домах должны были жить недочеловеки. По другой — это французский проект, рассчитанный на эксплуатацию в относительно тёплом европейском климате, но и в этом случае в подобных постройках планировалось разместить рабочих из стран Северной Африки. Франция примерно в то же время, что и мы массово строила панельные кварталы, сейчас это те самые арабские пригороды в которых регулярно возникают беспорядки.
На итоговом всесоюзном конкурсе проектов 1958 года Хрущеву понравилась разработка В.П.Лагутенко руководителя первой мастерской Моспроекта (кстати, дедушки рок музыканта Ильи Лагутенко ‘Мумми Троль’). Она позволяла строить дома быстро, качественно, дешево. Ничего подобного отечественное домостроение еще не знало: дом собирался из элементов, как этажерка. Естественно, первые здания были далеки от идеала. Стены пятиэтажек плохо держали тепло, а толщина межкомнатных перегородок составляла всего 4 сантиметра.
Основными параметрами, утверждёнными СНиПами пятидесятых годов, возводимого стандартного жилья стали:
— из 30 квадратных метров общей площади 21 квадратный метр должно быть жилой (соответственно, кухня, прихожая, ванная (со знаменитой «сидячей» ванной, в которой вытянуться в полный рост было невозможно) и туалет должны были уместиться на 9 квадратных метрах);
— жилая площадь двухкомнатной квартиры — 22 квадратных метра (вместо 35 — 40 квадратных метров);
— площадь кухни — 4,5 квадратных метра (вместо 6 — 10 квадратных метров);
— высота потолков — 2,5 метра (вместо 3,2 метра).
В качестве основы для нормативов были взяты немецкие нормы 1870-х (!) годов, просуществовавшие до 20-х годов XX века. Именно оттуда взялись пресловутые 9 квадратных метров на человека, впоследствии утверждённые Госстроем СССР в качестве стандарта. Проекты построенных в Германии в конце 20-х годов квартир стали основой для советских проектов в пятидесятые годы. Однако даже старые немецкие стандарты предполагали наличие в квартире кладовки. Но, с точки зрения советского руководства, не жалевшего для себя жилплощади, «простому» советскому человеку это было ненужно.
Были еще «хрущевки» улучшенной планировки, они строились тоже в 50-е, но отличались от обычной 5-этажной застройки бОльшей кухней, и потолки там повыше. Такие вольности были возможны благодаря тому, что их возводили из кирпича, а обычные панельные дома имели все одинаковые размеры в любой точке Союза. Еще строили «московки», так называемый, московский проект – улучшенный варижант пятиэтажки с более высокими потолками – 2,6 м, вместо 2,5 м.
Надо сказать, что никому и в голову не приходило критиковать массовые новостройки за отсутствие балконов, совмещенные санузлы, тонкие стеновые перегородки. Эти детали были мелочью. Они не заслоняли главного — той громадной перемены, что произошла в образе жизни людей благодаря новой строительной программе. Советский человек впервые получил возможность налаживать свой быт без посторонних глаз. А это дорогого стоит.
