Время сейчас, прямо скажем, сложное. Кризис. Но деньги все равно вкладывать куда-то надо. И мысль: жилье, квартиру купить бы надо, некоторых инвесторов до сих пор посещает. Тем более покупать на низком рынке милое дело: вариантов море, цены низкие, торг приветствуется.
Расклад у инвестора примерно такой : банкам не верю, да и у депозитов смешные ставки, валюта — вообще страшно вкладывать любому кто может сравнить большее с меньшим (это я про сумму внешнего долга Америки и ее ВВП). Жить есть где, а вот детё подрастает. И человек окончательно решает купить квартиру в аренду, значит, чтобы сдавать.
На этапе выбора квартиры для аренды собственник должен сформировать для себя некие критерии. На мой взгляд, нужно три основных правила:
1- ликвидна в аренде,
2- в ней возможно проживание ребенка через 10-15 лет,
3 — в случае чрезвычайной ситуации возможна ее быстрая продажа.
То что в недвижимости рулит локация — это факт общеизвестный и давно доказанный. И все-таки из всех хороших вариантов локации жилье под съем покупать советую поближе к себе. Чтобы забежали, проверили, за аренду получили. На показы ходить и заключать договор аренды квартиры опять таки удобно. И не надо потом тратить целый день на это.
Если будете брать новостройку, то квартиру под съем берите однозначно с отделкой — выйдет существенно дешевле, чем делать ремонт самому.
Практика аренды за проследние годы показала, что для аренды лучше брать студии. И вот какие аргументы:
1. Минимум жильцов (тусовки и бардак на такой площади почти исключены), потому что места мало. Пришел с работы — и спать . А значит и амортизация ниже.
2. Цена студии дешевле в покупке, а по цене в сдаче такая же как однушка.
3. Дешевле ремонт, потому что площади меньше.
4. Сдаются они быстрее и потенциальным аредаторам нравятся.
5. Все накладные расходы: коммуналка, взносы на кап.ремрнт, налог на имущество тоже значительно ниже.
И все таки продумывать сам факт покупки квартиры под сдачу в аренду советую очень тщательно.
Сейчас такая ситуация, что инвестиции в недвижимость не показывают высокой доходности.
На своем опыте могу сказать, что реальная доходность обычной квартиры стремится к 5%. А будет еще ниже, скорее всего. Видали какой в этом году налог на имущество выкатили?! А будет еще выше: к 2020 году стоимость квартиры для налогообложения увеличат до кадастровой стоимости — еще доходность упадет.
Кроме уже упомянутых накладных расходов пойдут такие вычеты как:
-косметические ремонты,
-обновление бытовой техники (на прошлой неделе плиту коротнуло у жильцов — под замену теперь),
-ремонты сантехники,
— простой между арендаторами,
-какие-то происшествия. Например, не так давно пришлось бабуле-соседке снизу оплатить косметический ремонт в туалете. Залили мои квартиранты ее. Дело было так: забило канализацию на моем этаже, слесарь ЖЭКа написал в акте, что наши жильцы ненадлежащим образом унитаз использовали (по простому, тряпки в унитаз кидали). Вряд ли конечно, дому 60 лет — сами понимаете, что там за трубы и что там в трубах. Но бумага есть, в бумаге написано — мы виноваты. Решила, что оплатить по мирному ремонт разумнее, чем соседка до суда дело доведет. С этим актом из ЖЭКа мне выиграть точно не светило.
-сборы ТСЖ на ремонты (у нас вот недавно на замену бойлера собирали ).
— ипотека квартира ( это если ума хватило в ипотеку квартиру взять, а банку платить из арендной платы. Сейчас этот фокус не прокатывает, к сожалению ).
В общем, думайте, считайте… квартиры дело хорошее, но все более дорогостоящее для владельца.
Успехов, Ваша квартирная хозяйка
