Арендный бизнес. Аренда недвижимости

Вы сейчас просматриваете Арендный бизнес. Аренда недвижимости

Моя первая квартира, купленная под аренду в мая 2001 г., уже некоторое время как подошла к 100% окупаемости. ЕЕ расчет веду в золотых десятках Николая второго 1899 года.
Расчет простой считаю чистый доход после оплаты квартплаты и суммирую суммы. Каждый месяц считаю- сколько в этот месяц можно было купить золотых десяток и их количество тоже суммирую. Не истраченную часть рублей перевожу накоплением на следующий месяц.
Так год за годом я двигаюсь к 100% окупаемости. В самом начале я записала СКОЛЬКО СТОИТ В ЗОЛОТЫХ ЧЕРВОНЦАХ купленная квартира.
Имею по итогу окупаемость арендного бизнеса 91,3 % за 13 лет.
В начале 10 года был проведен капитальный ремонт (на 8% от затраченной первоначально суммы в золотых десятках), что, конечно, отодвинуло окупаемость
Но считать нужно все и честно. Поэтому есть как есть.
Детали: малогабаритка, хрущевская двушка 2/5 кирпич 40/25/6.
В сухом остатке расклад примерно такой: с 2001 по 2014 г. деньги, вложенные в приобретение первой квартиры, полностью вернулись в виде ещё одной точно такой же квартиры.
Конечно, хрущики в хорошем месте — всегда ликвидный товар, хоть при продаже, хоть при аренде, хоть со смежными комнатами, хоть с изолированными. В них даже можно прибыль считать точно так же, как в золотых червонцах — по текущему курсу цены на хрущики. )))

Продавать ли золотоносный хрущ

Хрущ в центре и хрущ в примкадье (ну или на окраине любого города)- это 2 большие разницы. В центре любые хрущи с ремонтом уходят со свистом за хорошую цену. Порой даже иностранцам из западной Европы. На мой взгляд, основной недостаток хруща для арендатора — это отсутствие лифта, но не забываем, что в Европе, в центре городов, лифт это большая редкость.






Многия сейчас говорят, хрущ — не недвига. Это — морально устаревшая модель и для пользования, и для инвестиций. Нууу, это смотря как смотреть, и как рассчитывать время ее использования.
Смотрите, хрущ и часть земли земли под ним -это недвига пока дом не развалится. Так? Так. Теперь вопрос: когда развалится хрущ? Если оценивать его теперешнее состояние, то полный срок эксплуатации не менее 100 лет.
Первый меркантильный вопрос — сколько еще раз я смогу арендой окупить имеющийся хрущ? Ответ- минимум еще 3-4 раза.
Второй вопрос -если продавать, то куда вкладывать?
Поразмышляем:
-Предположим перекладываемся в новострой. Чтобы сохранить. Типа новострой простоит еще 100 лет, но и хрущ же простоит еще 100 лет.
-Не перекладываться, а держаться за землю под хрущем (она то в центре).
Когда будут сносить, получить квартиру на этом же месте и при этом она будет новая.
Жизненный пример, как может получится.
Человек продал хрущ за 10 млн. р., вложил в два новостроя, по 5 млн.р. Через два года имеет на каждом к примеру по 6 млн.р. валовой выручки (ежели продаст).
А в каждом индивиде борется два человека: который понимает, что надо что-то отложить, а надо что-то потратить. И второй, который говорит: «Заработали мы много, поэтому тратить будем много». Этому второму кажется, что он заработал 2 млн.р. и голос его звучит громко: Раз заработал то надо тратить все 2 млн.р. При этом он не учитывает, что такие же новострои, в том же месте стоят уже не 5, а 5,5 млн.р. или их вовсе нет для сравнения. И хрущ стоит давно не 10, а все 12 или даже 13 млн А человек все равно идет и тратит свои якобы заработанные 2 млн.р. Поэтому, чтобы не возникало РАЗМЫВАНИЯ КАПИТАЛА, надо или считать сразу в золоте. Типа хрущ был 10 кг. лома золотого, а стало 11 кг. и т.д.
Или все надо в нашем варианте считать в хрущах: был 1 хрущ, после инвестиции стало 1,1 хруща первоначального. Тогда 0,1 хруща я могу потратить.

Как снизить риски при сдаче квартиры в аренду

Из неубиваемого мало что может быть. Особенно в арендной квартире. Запросто арендаторы могут сломать механизм открывания в пластиковом окне, могут сломать ручку в пластиковом окне, могут прожечь это окно или подоконник сигаретой. Могут отбить эмаль у новой ванны, могут сломать дверки газовой или электроплиты. Могут втыкать нож в новые двери или косяки. Могут отбить у унитаза сидение и держатель сидения. Вырвать розетки с коробкой. Могут прожечь ваш новый коммерческий линолиум или испортить его такой краской, что и не отмоешь вообще .





Риски можно снизить, если будет постоянный контроль квартиры. Хоть раз в неделю поначалу приходить с проверять состояние, канализацию. С соседями пересекаться -если проблемы сразу доложат. Если поймете что у людей все нормально, то стоит и сократить посещения, а нет, то также продолжать. Говорить что нужно сделать и контролировать это. Также самим проверять состояние бытовой техники, а то сломают и не узнаешь. Также залог должен быть. И официальный договор, акт приема передачи с описью имущества и ее залоговой стоимостью и возможными дефектами.

Ну и при заселении присматриться -что за люди заедут, не всех же подряд брать. Знакомых никогда не селите. В этом случае арендополучатели тоже плачут. Причем ВСЕГДА. Из опыта. Колеге, который просил сдать ему квартиру, я не сдам ни под каким предлогом. Я своих знакомых обычно проверяю простым тестом — дать в долг небольшую сумму. Так вот 500 рублей до сих пор вернуть не может. Я и не напоминаю. Галочку в блокнотик поставила и выводы сделала.

Если постоянно сливать в унитаз -макароны, остатки супа с костями, в ванной не пользоваться сеточкой для слива, то ванна забьется волосами, а также в ванной мыть грязную обувь с песком и грязью, в раковину на кухне в канализацию сбрасывать очистки от овощей, рис, жир и прочую муть, то ваша канализация забъется. А если пользоваться еще в ванной душевой лейкой так, что будет весь пол в воде и промочка соседей, то кто может сделать -только нищеброды ? Да, нет это прекрасно сделает приличная семейная пара или два командированных. Потому что они не привыкли беречь чужое.

Поэтому если Вам дорого свое, то нужен Ваш постоянный личный контроль. Также постоянно придется устранять все текущие проблемы. Я всегда оплачиваю ремонт того, что сломалось профессионалам. Жалко себя и супруга под это подписывать. Будут претензии, это точно. А профессионал пришел — взял свои 500 — 1000- 1500 рублей и никаких претензий со стороны нанимателей не было никогда. Начинаешь экономить на копейках — попадешь на рубли. Известная истина.

Все прекрасно можно проверить. Нет, конечно, если у Вас деньги лишние можно не проверять. А так весь контроль -15 минут. В противном случае после выезда -скажут так и было. Никто не скажет, что что-то сломали. Могут сказать что оно само (забит унитаз, канализация, сломана кровать и тд). Все промолчат -проверено сотни раз.

Квартира из гаража…. в аренду

Интересная тенденция в Москве: гаражные кооперативы превращаются в жилые массивы. Владельцы сдают свои боксы как квартиры в аренду иногородним. Казалось бы, скажи кому что живешь в гараже, тебе сочувственно покивают. Но посмотрите сами — как же круто все устроено! Это же почти двухэтажный дом с подвалом, который обходился по цене одной комнаты в многоэтажке.

Гаражи в кооперативе двухуровневые, с надстроенным вторым этажом. Снизу — железные ворота, сверху — единственное окно. В каждом боксе канализация, водопровод, электричество, электрокотел для отопления. На стенах — персональные счетчики. На первом этаже там никто не живет — нет окон. Многие используют его как мастерскую. Спустился вниз — ты на работе, поднялся — дома. Это невероятно удобно для Москвы. Никаких тебе пробок. Кроме того, внизу можно хранить, например, велосипед, кое-что из полезных в хозяйстве вещей.
Стоит это в среднем 600 долларов в месяц (если стоит более приличная мебель и даже инфракрасная сауна, плата в месяц 1000 баксов, а за 200—300 можно снять коробку, где будут просто голые стены). Столько сегодня в Москве стоит аренда комнаты. Здесь деньги те же, но площадь несоизмеримо больше — два этажа и подвал. И полная свобода!

Из минусов — слабая вентиляция. Летом душновато, особенно когда в комнате собирается несколько человек. Сквозняк устроить невозможно — приходится гонять воздух вентилятором. По «коммуналке» летом выходит долларов 100 в месяц. Зимой, конечно, дороже. В сильные морозы, когда не хватает электрообогрева, ребята берут в гаражи тепловые пушки. Перезимовать там не проблема. А чтобы не платить много за электроэнергию, можно и светодиодные ленты проложить, и стены снаружи утеплить.

С детьми в кооперативе, конечно, никто не живет. В основном «понаехавшая» молодежь. С детьми и бабушками туда нельзя. А вот для творчества — самое то! Обстановка свободы, несмотря на то, что это все же модернизированный гараж. Хочешь рисуй, хочешь песни пиши, хочешь в нете твори…. Каждый обустраивается, как может. Один товарищ сделал в подвале чилаут-комнату. Там телевизор, приставка, диван, пару кресел, а на стене — нарисованная желтая подводная лодка, как у «Битлз», которая светится в темноте. Знаете, бывает, люди живут на одной лестничной площадке и не знают друг друга в лицо. А в гаражах все иначе. Тут как в студенческом общежитии. Все перезнакомились, помогают друг другу, одалживают инструменты, ходят в гости.

Конечно, живут в гаражах нелегально. Но каждый бокс сдается по договору аренды, как бы для работы.
Надо сказать, что такой подход к жилью не московское ноу-хау. В Сочи из таких гаражей уже поселки выросли))) Да и в Крыму тоже давно не новость. Сначала люди на лето перебирались в гаражи, что бы сдавать квартиры туристам. Постепенно гаражи улучшались, достраивались, сейчас уже сами гаражи сдают.

Получается, что одновременно в таком жилье решаются сразу три вопроса — жилплощадь, хранилище, например, дачного урожая и парковочное место. Архитектура — чуть украсить фасады и будут прекрасные улицы в английском стиле — ряды блокированных жилых домов. Неплохой вариант начала самостоятельной жизни для энергичного и творческого молодого человека!

Сдавать ли квартиру студентам

Общеизвесный факт, осень -высокий сезон для аренды. А почему? Опять-таки общеизвесный факт- приезжают студенты и выгребают с рынка все квартиры. Однако, стоит ли сдавать студентам?!
Пример из жизни, вчера, одному знакомому челу, который сдает квартиру вместо очередной оплаты приходит СМС от квартирантов — жить не будем, ключи у старшей по подъезду. На телефон не отвечают. Пришел посмотреть квартиру — целого ничего нет, вообще. Мебель, сантехника, обои оторваны.
Сдавал с агентом, с которым уже года 3-4 работает по разным объектам. Комиссию платили арендаторы, эконом. Не ссорился никогда в жизни с арендаторами, и эти не исключение.
Спрашиваю: кто вообще снимал? Ну и главный вопрос: депозит брал?
Выясняется- депозитов у него не водится, вообще. Жили 2 девушки студентки. Цена — чуть ниже рынка.
Альтруист, в общем.
Основное правило при сдаче студентам: не стоит селить девушек студенток в бюджетные квартиры. В дорогие-по ситуации. У девушек студенток тусит много парней… Кстати у парней все всегда спокойней. Они чаще тусят у девушек студенток, чем приглашают к себе. Вспомните древнюю пикаперскую истину — женщину проще охмурять на её территории!
Самое главное -только страховой депозит позволяет держать ситуацию под относительным контролем. Обязательно, чтобы сумма депозита была возвратная по окончанию срока найма, а не зачислялась в оплату последнего месяца проживания.
Так что хотите сдать студентам — сдавайте парням и не забывайте брать страховой депозит.

Добавить комментарий