Жизнь причудлива и разнообразна. И может так сложиться, что у вас в собственности окажется 4-х комнатная квартира, 100 квадратных метров с обычным муниципальным ремонтом, в обычной панельке, в спальном районе города. И может так быть, что жить в этой квартире вы не захотите ( по своим причинам, которые для данной статьи совершенно не интересны), но и продавать ее потребности нет. Вкладывать деньги в дорогой евроремонт тоже бессмысленно, т.к. локация квартиры — обычный спальный район города, любители элитного жилья сюда не поедут. Тогда логичным вариантом использования этого актива в полезных целях будет сдача квартиры в аренду.
В этой статье, как ранее и обещали, мы рассмотрим один из самых сложных вариантов сдачи жилплощади — сдача обычной 4х комнатной квартиры, скажем так — эконом класса. Варианты сдачи можно разделить на консервативные ( сдача семье) и новаторские ( сдача покомнатно, покоечно, фирме, передача в доверительное управление).
Итак, приступим.
1. Мебелировать обычно под семью и сдать семье.
В «советских кварталах» четырёшки были в большом дефиците… Посмотрите: а какова конкуренция на рынке эконом-четырёшек в вашем районе. Не у всех ведь есть деньги на бизнес-класс с большими метражами, и не все семьи нормально помещаются в малогабаритки. Возможно, за счёт уникальности предложения получится её дороже монопольно сдать именно как четырёшку? Не так много славянских семей с 3-4 детьми, но они есть.
Но по честному, вероятнее всего это будет »табор с гор», а от них можно ожидать любых сюрпризов. Тогда закройте одну комнату и сдавайте как трёшку семье с 2 — 3 детьми. Лучше славянам, потому что во всех других вариантах можно и проблем нагрести (с милицией, с соседями). В этом случае, конечно, доход от сдачи будет не слишком впечатляющ. Да и семьи с детьми, как не крути, фактор повышенного износа квартиры.
2. Отдать в доверительное управление риэлтору.
Плюсы: если поискать приличного риэлтора, то можно надеяться, что он сам заморочится табором или кем там еще.
Минусы: вот только вряд ли вы найдете профи готового разбираться за стандартные 15-20% которые платятся в данном случае ежемесячно от суммы с аулом таджиков ,узбеков или еще кого-либо…. С учетом вводных параметров квартиры, ни один посуточникни грамотный ее не возмет. Может взять дилетант и нагрести кучу проблем, с которыми разбираться придется собственнику, то бишь вам.
3. Еще вариант — сдать фирме, разрешив проживание там ограниченного количества человек, четверых например.
Вот тут хорошо подумайте — сможете ли вы отличить действительно фирму, снимающую для сотрудников от агентства посуточников ( дилетантов, как мы понимаем). У постуточников, кстати, это любимая байка, 90% квартир в посуточке как раз снимаются именно так, «для сотрудников фирмы».
Допустим все же случилось чудо и сняла именно фирма, действительно за сотрудников, дорого сняла, налоги платит, — ляпота! ) Но вот вопрос — кто и как регулировать количество проживающих будет? Сами в подъезде будете ночевать, считать сколько пришло, сколько ушло? Или вечерком заскочите (что-то забытое забрать) — ну поймаете там 10 человек. А что, сотрудникам уж и чаю попить вместе нельзя после праведного трудового дня, они же не живут, так, в гости заскочили.
Управленческому составу, готовому платить дорого, такая квартира не интересна, ремонт муниципальный. Они себе приличную двушку с евроремонтом снимут. Так что жить на вашей квартирке будут рабочие, в лучшем случае ИТР. Ну и никак не 4-ре человека ). Диванчики складываются и раскладываются, замечательные надувные матрасы надуваются и сдуваются ))). Даже если поймаете — дальше что? Фирмы в аренде не дураки, на фирмах и юристы неплохие работают, так что как обычных нанимателей их участковым не напугаешь. Могут сказать, что если что-то Вас, уважаемый товарищ, не устраивает- обращайтесь в суд и доказывайте что мы договор нарушаем, а не у вас в глазах троиться. Ну а пока суд да дело, мы тут полгодика бесплатно поживем ). Решайте сами — устраивает ли Вас подобная перспектива или нет.
Продолжаем разговор о вариантах и возможностях сдачи в аренду типовой 4х комнатной квартиры.
4. Еще один вариант зависит от того, какая у Вас планировка квартиры. Если есть гостевой с/у приличного размера, то для многих планировок возможно перепланировать и сделать (неофициально естественно) две однушки. После чего сдать каждую как обычную долгосрочную аренду.
Таким образом, мы имеем следующий расклад:
— по документам остается одна большая квартира,
— обе входных двери находятся внутри оригинальной квартиры, т.е. из оригинальной площади получатся две однушки и еще маленькая общая на две квартиры прихожая,
— оригинальный щиток остается (по этим показаниям Вы будете оплачивать э/э за всю квартиру), но внутри ставятся еще два, по которым рассчитываетесь с жильцами.
Вариант интересный, но требующий определенного настроя. Да и поиска арендодателя, которого такой подход устроит. Более классическим вариантом является — сдача покомнатно.
5. Сдавать покомнатно.
Что хорошо в комнатах — спрос на них практически лишен сезонности, время простоя минимально, даже если кто и съедет внезапно. Надо отдавать себе отчет, что такое вполне возможно.
Пример из жизни. 3-шка, сдается покомнатно:
Только 1 жилец прожил более года.
Вторая комната — за год поменялось 3 жильца.
Третья комната — поменялось 2-е жильцов.
Сложно и муторно? Это только на первый взгляд! Самим хозяевам кататься необязательно на показы, т.к. отдать ключи даже малознакомому агенту не страшно — свидетели есть. И пусть жильцы меняются хоть каждый месяц. А кто эти жильцы, спросите Вы? Это — молодые приличные люди, которые снимают комнаты, с одним чемоданом, они работают, им лишнее барахло даром не надо, даже если живут не один год. К тому не готовят обеды-ужины из 8-ми блюд (как это возможно для семьи с детьми), все как-то бутербродики, знаете ли и доставка пиццы по выходным. Соответственно износ жилья, мебели, бытовой техники минимален, в отличие от варианта с семьей.
А если сама семья из первого варианта съедет раньше? По разному бывает, квартиру купили свою, развелись, мало ли что…Время простоя такой квартиры будет далеко не день-два как с комнатой. Ну если не сдавать конечно по цене двушки.
Покомнатно сдавать квартиру по деньгам интереснее, так как на рынке огромный дефицит качественного жилья эконом класса. Только поэтому. Лучше снимать в 4-х комнатной квартире в новом доме с 5-7-мью адекватными соседями без хозяев, чем в занюханной двушке с одной такой же занюханной хозяйкой. Пусть это хозяйка и одна, но зато может быть с тааааакой пулей в голове, мама не горюй )))
Так что по комнатам- оптимально, как не крути. И по деньгам, и про контингенту проживающих, и по возможным скрытым издержкам, которые могут возникнуть в процессе. Общагу делать не обязательно, по одному человеку поселить в комнаты поменьше, в большие комнаты — по семейной паре. Шесть интенсивно работающих людей с разными графиками на 100 кв. метров- вполне нормально. Квартира хоть и в спальнике, но мегаполис, как не крути. А значит полно приличных молодых людей и речь не про студентов. Большинство с высшим образованием, иногда и не одним, стабильная работа на которой они уже работают после вуза 2-3 года+аспирантура или второе высшее+ курсы ин. языка или еще чего-нибудь. Все это в 25-26 лет, дети не раньше 30 (девочки), и не раньше 35-ти (мальчики), и при таком графике совершенно не до домашних животных, короче европейский менталитет….Осмотритесь, их полно вокруг. Молодые, перспективные, ответственные, платежеспособные. И квартира при таком образе жизни не нужна, хоть и деньги на нее возможно у них есть, приличная комната в новостроечке самое то….По крайней мере на ближайшие лет пять.
Так что получается идеальный вариант сдачи большой квартиры — по комнатам. Это хорошие деньги, спокойствие, стабильность.
6. Совсем новаторские варианты:
— Мебелировать под общежитие и сдать покоечно, например 2 чел/комната. А на кухне поселить «хозяйку медной горы» — будет селить-выселять и подрабатывать продажей еды и напитков 🙂 .
— Сдать под всякие «массаж» и т.п. бизнесы, которым нужна «многокабинетность».
По деньгам, скорее всего, может довольно выгодно получаться. Однако и хлопот значительно больше по сравнению с более консервативными вариантами. К тому же соседи точно будут не в восторге ни от одного из этих вариантов, а значит вызовы правооохранительных и миграционных служб гарантированы.
Итак, мы постарались раскрыть максимально полно все варианты сдачи такого непростого актива как типовая 4х комнатная квартира. Самым интересным вариантом по соотношению деньги-»головняки», по нашему мнению, является сдача покомнатно 5-7 молодым работающим людям. Да этим надо заниматься, но и доход выше чем в остальных вариантах. Если стереотипы все же сильнее- конечно, закрывайте одну-две комнаты и сдавайте как двушку-трешку. Или продавайте и покупайте что-то другое…Правда кто сказал что уж это точно будет просто и не нервно?
Поиск арендаторов в социальных сетях
Вот решили Вы сдать свою квартиру. Подготовили к сдаче, написали объявление, сфотографировали…Способы нахождения арендаторов могут быть разными. Если это эконом, то проше всего через агента (на условиях собственника), если бизнес — то напрячься и попробовать найти самому, либо опять же через агента, но с готовностью собственника оплатить комиссию минимум 50 %, а то и 100% в зависимости от объекта.. Как теперь выбрать жильцов, которых Вам будут водить агенты (некоторые, правда, будут приходить сами- прямые). Узнайте у потенциальных жильцов как можно больше инфы про них: источники доходов, домашние животные, откуда они и т.д. (например, если скажут что доходов нет, оплачивать будет папа, мама, бывший муж, чужой муж, сын и т.д. или снимут гарантировано на короткий срок…лучше отказаться). Помните агенты заинтересованные лица (деньги получит и сбежит навсегда), не идите у них на поводу при выборе жильцов.
Интересный пример. Сняла моя знакомая (у нее еще и кот имеется) сегодня приятную 1-шку по ссылке друзей на ленте в Фэисбуке. Квартира не в роскошном состоянии, поэтому добро на кота было дано без накидывания аредной платы. Причем, ВНИМАНИЕ собственнице было первостепенно, чтобы жиличка была не свежеприбывши из города ТьмуТараканьска, а человек любого пола, приличного вида и образования из сообщества ФБ-блоггер, через которые она и стала искать арендатора. Вот такая современная дама! Ведь по ЖЖ и персональной странице в ФБ сразу можно понять примерный круг общения и интересов. Можно дать добро подходящему или отсечь человека который тебе малоинтересен. В данном случае интересы арендодателя и арендатора совпали и они нашли друг друга по электронному сарафану. Обошлось без комиссии агента, с залогом 100% в счет последнего месяца, разбиваемого на три месяца. Отличные условия на мой взгляд.
Не надо думать, что сдача через социальную сеть может дать какую-то предсказуемость, надежность. Это иллюзия. Не зря же многие собственники категорически против того, чтобы сдавать знакомым, родственникам и тд. Просто они уже обожглись. На сайте есть отдельная статься, про это.
Здесь, в конкретном примере, о другом речь шла, собственнице как раз арендаторша не знакома, просто по фейсбуку она отследила жизненную позицию будущей жилички, скажем так.
Как сфотографировать квартиру для сдачи в аренду
Профессия интерьерного фотографа не получила достаточного распространения на рынке недвижимости, его роль, как правило, возлагается на собственника или риэлтора. Но не всегда получается удачно отснять квартиру, найти хороший ракурс. Особенно в маленьких квартирах с нагромождением мебели и вещей. » А зачем вообще нужны фотографии?» — спросите Вы. Лично я сама не поехала бы смотреть в аренду квартиру без фоток — я там ремонт не планирую делать. При продаже квартиры фото тоже будут нелишними. Конечно, те, кто покупают редко оставляют чужие дизайнерские измышления. Но есть исключения. Это — те, кому нужна квартиру под сдачу, они покупают с целью инвестиций, т.е. сдачи в аренду , и хотят сдать сразу, не делая больше вложений ( вполне разумный подход, к слову).
«Фото уже за тем делать надо, что объект смотрит ВСЯК интересующийся, а без фото — только КАЖДЫЙ ПЯТЫЙ.»
(Статистика, «царица» наук.).
Вообще, существует всего два условия, выполняя которые вы получите качественные и привлекательные фотографии квартиры:
1) Квартиру надо подготовить к фотосьемке: убрать все лишнее, пропылесосить, помыть окна. Мебель следует расставить так, чтобы это красиво выглядело на фото. Плохо, когда половину кадра занимает спинка стула. Не всегда подготовка квартиры возможна физически (на небольшой площади живет многочисленное семейство), но надо сделать максимум из возможного. Эти усилия окупятся бОльшим количеством контактов и показов квартиры. Сравните два фото одной комнаты до и после приборки. Нет сомнений, что после приборки комната выглядит намного привлекательнее ( несмотря на то, что мебель осталась прежней)!
2) Желаемый комплект оборудования: зеркалка с широкоугольным объективом, фотовспышка и штатив.
Можно, конечно, воспользоваться любой мыльницей, но тогда придёться делать ОЧЕНЬ много фотографий со всевозможных ракурсов.
Широкоугольный фотоаппарат дает то, что не может дать мыльница. Ну не может мыльница дать хорошего объема, из-за этого и возникают 50 фото одной квартиры, так как приходится фотографировать каждый угол.
Особенно хорош широкоугольный фотоаппарат для съемок маленьких помещений. С ним, например, для комнаты получается всего 1 фото.
Кроме того, фотограф лишается возможности пользоваться мощной вспышкой, а это чревато тем, что:
-При недостаточном освещении экспозицию придется увеличивать за счет чувствительности, что приведет неминуемо к росту шумов.
-При наличии ярко освещенных солнцем окон, мощности встроенной вспышки не хватит, чтобы подсветить комнату до уровня яркости окна. Соответственно плучатся белые пятна, что не украсит фото .
Я пересмотрела, из не праздного любопытства, довольно много объявлений с фотографиями. Больше всего раздражают снятые против света (от двери на окно). И почему-то они всегда прямолинейные. Вот казалось бы — встать в угол комнаты, такая большая проблема?! Да, проблема. Довольно часто это единственное наиболее удачное место для того, чтобы охватить всю комнату одним кадром, и очень часто лишний шаг сделать просто некуда. Простые и осмысленные действия могут избавить от выжженых окон:
— Выбрать время, когда солнце не светит в окна (самое правильное).
— В какой то мере может спасти положение, если окна зашторить, а вид из окна дать отдельным фото.
Многие не пользуются штативом и делают снимки с уровня глаз. Как результат, все криво и косо, приходится делать значительно больше снимков, потом выбирать приемлемые, которые не всегда находятся. То, что камера находится высоко, приводит к тому, что большую часть кадра занимает потолок или верхняя часть стены, см. фото справа.
Поэтому лучше аппарат располагать примерно на половине высоты комнаты. При отсутствии штатива это удобнее делать, усевшись на стул спинкой перед собой, локти на спинку стула.
Секреты фотосъемки квартиры для успешной сдачи или продажи:
1. Комнаты рекомендуется снимать по диагонали, чтобы показать пространство, даже если его нет, а не просто статические объекты. Если комната больше 15м, то делайте 6 фото: 4 с углов и 2 посередине. Если меньше 15 м, то только 4 — с углов (потом выберете лучший ракурс).
2. При фотосъемке рекомендуется включать все источники света. В дневное время пробуйте снимать с закрытыми и открытими шторами.
3. Шкафы лучше сфотографировать 2 раза: один раз в закрытом состоянии, второй раз в открытом.
4. В ванне фотографируют саму ванну, чтобы показать её чистоту. Унитаз обязательно фотографируют с закрытой крышкой. Опять же проиллюстрируем примерами из жизни. Дорогая сатехника и ремонт на первом фото не спасают его от ощущения неряшливости из-за открытой крышки унитаза. А на втором фото, напротив, простенький ремонт и сантехника смотрятся вполне аккуратно и достойно. Вот такой фэн-шуй!
5. По возможности фото подъезда.
6. Обязательно фото дома.
И делайте очень много снимков, чтобы выбрать действительно удачные!
Могу посоветовать несколько полезных компьютерных программ для творческой работы над фотографиями:
— Helicon Filter ( убирает мелкие дефекты на фото). Наверняка, многие сталкивались при фотографировании квартиры с так называемыми плазмоидами ( белыми любопытными шариками). С помощью фотошопа или Helicon Filter они убираются одним кликом. Зачем их оставлять? Только народ пугать.
-Color Efex Pro Complete — на мой взгляд, великолепный редактор для фотографий с интерьерами. Можно экспериментировать со светом сколько угодно, пока не добьешься нужного эффекта, см. фото.
-Фотошоп — делает ВСЕ, и если использовать его с умом (после обработки фотографий фильтрами, не забудьте усилить резкость), то будут только плюсы. Например, после ремонта не успели поставить экран в ванной, см. фото. Тогда можно затемнить место под ванной в фотошопе. Конечно до начала показов экран должен быть!
Если же с помощью фотошопа сделать ванну идеально белую вместо пожелтевшей от старости и грязи, тогда, потенциальный арендатор будет весьма разочарован на просмотре квартиры.
Есть еще такие программы как Lightroom — для каталогизации и работы с фотографиями и XnView как просмотрщик и менеджер картинок. Но это для больших объемов фотографий.
В общем, каждый выбирает то, что ему удобно. В том числе и творческий подход. Конечно, из какашки не сделаешь конфетку, тут играет лишь фактор цены. А вот, что квартиры хорошего уровня великолепно уходят при правильных фотографиях — тоже факт.
Квартира в центре
Я всю жизнь хотела жить в центре. Убеждена, что Центр- это своя атмосфера. Если Вы тоже горите идеей жить именно в центре, то статья для Вас. Сначала о плюсах- все в шаговой доступности, можно в любую точку центра дойти пешком, мало жильцов (в центр ездят работать, но там не живут), поскольку квартиры там дорогие и дома не строятся, то цены будут с годами повышаться, а еще очень мало приезжих (узбеков, дагестанцев, азербайджанцев и т.д.), а как следствие этого низкий уровень преступности (хотя и не везде, но по сравнению).
Я сейчас пишу об абстрактном центре города. Как правило, все выше перечисленное справедливо для любого города. Есть, конечно, исключения. Например, Лима-столица Перу. Хитрые инки насоветывали пришлым конкискадорам совершенно непригодное место для строительства столицы. Смог, туманы, все это стекается к центральной части Лимы. В результате, в центре города расположены какие-то предприятия, склады, живет беднота, а богатые районы расположены в пригороде.
Ну это небольшое отступление. Теперь- пример, я прилетела с отдыха в Москву, 3 часа ночи, такси, водитель узбек, с навигатором ))) Приехала к друзьям в квартиру на Белорусской. Из такси меня с чемоданами выгрузили, стою -прикидываю, как затащить. Тут подьехал кабриолет, местный лощеный центровский молодой человек, без лишних вопросов, взял чемоданы поднял на этаж к искомой квартире и убыл в темноту. Приятно!
В центре, рядом с музеями, театрами, парками и красивыми зданиями, дети вырастают особенными. Прежде всего детям нужно окружение, а не пресловутые кв.метры. В Центре с этим всегда все в порядке. И друзья , и школы, и прочие пряники. Частная или иная престижная школа и жизнь на Чистых или Патриарших прудах — залог особенного развития детей и вообще бытия взрослых. Ну а то, что бытие определяет сознание, никто не отменял. Хорошая знакомая живет на ВДНХ, но с окончания ВУЗа работает в центральной школе. Учителем. Повышали ее до зам.директора в окраинную школу. Хватило ее на полгода. Вернулась. Несмотря на значительные потери в зарплате. Контингент не тот. Как родителей, ну а за детей можно и не говорить )))
Хотя, у кого есть совсем маленькие дети, говорят, что в центре жить не очень. Тот, кто гулял с коляской по бульварному кольцу в плотном окружении автомобильных пробок, а больше нигде даже такой зелени нет, должен понять, что это не айс. На малочисленных детских площадках очень мало детей и все, как правило, не местные, снимают. Выселенные под реконструкцию дома заселены таджиками с семьями, несколько раз было, что на площадки гуляли только таджикско- узбекские дети, не говорящие по русски.
Для бездетных людей вопросов нет, в центре удобнее, конечно, жить. Тусовки, рестораны, клубы рядом.
Поэтому стоит ответить на вопросы: какие ваши долгосрочные цели? Что держит в городе (работа? дети?)? Покупая жильё для себя, надо не только оценивать инвестиционные перспективы, но и насколько оно будет Вас удовлетворять в долгосрочной перспективе. Где бы Вы хотели жить через 10 лет?
Центр это хорошая пенсионная инвестиция длиной в десятилетия, детям останется.
Везде свои плюсы и минусы. В центре по мере удаления от советских времен концентрация неблагополучных семей снижается, следовательно, уменьшается число тех, кто:
— находится без присмотра родителей / нянек, не посещает секций и занятий и предоставлен сам себе,
— находится в пятницу вечером в невменяемом состоянии ввиду выпитой жидкости непонятного происхождения.
Что касается контингента, то он по сути везде одинаковый. Если Вы выйдете из подъезда дома в ЦАО, то Вы, возможно, столкнетесь с таким же неблагоприятным контингентом, что и на окраине. Только на окраине это будут люди, которые живут в этом округе и сидят возле подъезда или во дворе и пьют пиво и покрепче. В ЦАО только это будут заезжие гастролеры на той же детской площадки, если двор не огорожен. Сейчас некоторые площадки даже жильцы закрывают на ключ в центре.
Школы в ЦАО будут лучше, но опять же если у Вас детки умные, то на окраине можно поступить в хорошую бесплатную гимназию. Природа и воздух безусловно будет лучше на окраине, если это не промзона. Инфраструктура на окраине не то что лучше, а дешевле…Например, приличный фитнес-клуб в ЦАО с бассейном будет стоит поболее денег, чем на окраине. В ЦАО тоже можно найти недорого, но будет хуже, чем на окраине за эти деньги + разный офисный планктон в ЦАО будет ходить, если недорого, а отсюда народу много. С супермаркетами, рынками нигде проблем нет сейчас, если Вы за рулём.
Если Вы будете покупать квартиру в ЦАО, то это не залог, что у Вас будут сплошь приличные соседи. Да, интеллигенции полно, но встречаются и алкоголики, и люди с нездоровой психикой среди их детей. На окраине опять же можно найти приличный дом, хотя ясное дело, что и там может не повезти с соседями.
Что касается исторического центра, музеев, старинных домов. Да красиво, да приятно жить среди такой красоты, но когда ты это видишь каждый день, то уже относишься спокойно к этому и по сути не замечаешь. И когда с ЦАО попадаешь на окраину, то сразу замечаешь, если это лето, то как зелено и спокойно вокруг…
