Интересный парадокс заметен в сегменте аренды элитной недвижимости (вообще-то такой парадокс присутствует во все сегментах от эконома до люкса, просто в элитке его видно скажем так Оoчень ярко): много квартир-монстров, и мало клиентов, которые желают это иметь. Мало квартир-конфеток, и много клиентов, которые желают это иметь.
Люди-то, чай, не дураки, чтобы деньги выплачивать за страшное городское у…..ще. Здесь вопрос, скорее, к собственникам — почему они, имея возможность сделать красивую квартиру, делают стандартную штамповку и хотят за нее 250 т.р. в месяц в столице, и эта квартира полгода-год пугает потенциальных арендаторов. Сравните два фото элитных квартир. На первом пространство органично заполнено и, несмотря на большое количество мебели, не возникает ощущения перегруза. Мебель, отделка все в едином стиле. На втором фото — дорогие отделочные материалы и явно дорогая мебель не гармонируют друг с другом. ‘Шла, брела и пела’-как говорил мой первый начальник.
Ответ такой- происходит размывание понятия «элитности». Между тем для инвестора элитки очень важно купить именно тот продукт, который соответствует всем критериям целевой аудитории, а не приобрести по ошибке бизнес-класс по завышенной цене – продать такое жилье или в аренду сдать впоследствии можно будет, только снизив цену к рынку.
Так что же такое элитная квартира? Какая квартира будет считаться элитной, а какая — просто выставкой дорогих матералов, техники и мебели?
Ответ на этот вопрос в волшебной комбинации нескольких факторов:
1 район — «location, location & location » — как говаривает одна дама-риэлтор из Америки (см. сериал Два с половиной человека). Далее — история мест — понт бывает иной раз настолько старым, что делается традицией (а вот в новый понт надо вкладываться)))))
2 улица — удобство всего — от магазинов до уровня обслуживания в них,
3 дом — комфорт, качество, соседи (ооочень весомый фактор – как пример, цены на недвижимость озере Комо взлетели вверх после того, как Джордж Клуни купил там резиденцию).
4 квартира — комфорт, качество, уровень обслуживания, красота самого жилья: квартира — жемчужина, они в любом сером стаде есть — хоть в экономе, хоть в элитке. Вот, забавный антипример, элитная квартира — сдаётся в аренду, см.фото справа. Ну ремонт, на мебель тоже денег не пожалели. И посреди всего этого рокко-барокко стоит среднего размера, дешевенький, ‘попастый’ телевизор. Такой и в среднем экономе сейчас не часто увидишь, а тут — на тебе — элитная квартира, с солидным таким ценником.
Ну а теперь подробнее о факторах элитности
Район и улица.
Если в данном месте города нет рынка, то цены могут быть «взяты с потолка». К примеру, в Париже есть округа, в которых практически не бывает вариантов на продажу или аренду. Если кто-то захочет жить в этом месте, он вынужден вылавливать предложения и идти на поводу у владельца ( платить 50-70% выше цены аналогичной квартиры в другом округе).
У нас все попроще. В Москве нет мест, куда нельзя попасть. Самые дорогие апартаменты в аренду располагаются в пределах Бульварного кольца — это переулки Остоженки (Золотая Миля), Арбата, Патриарших Прудов, рядом с Тверской улицей, в районе Замоскворечья. В Санкт-Петербурге элитное жилье расположено в зоне «золотого треугольника» около Таврического сада, либо на островах — Крестовском и Каменном.
Дом.
Надо отметить, что рынок дорогой аренды сильно изменился за несколько лет. Даже сталинки на Тверской улице, составлявшие недавно основу элитной аренды в центре Москвы, стали терять популярность. На статус категории «элит» и De Luxe cегодня могут рассчитывать только квартиры в престижном центре Москвы, расположенные в новых домах, в современных жилых комплексах и клубных особняках 5-10 летней давности постройки. Cпециалисты предъявляют к люксовой недвижимости самые высокие требования: социальная среда в комплексе должна быть однородна; в проекте должен участвовать известный международный архитектор, дизайнер или управляющая компания; количество квартир в комплексе не должно превышать 30; дизайн входной группы, общественных зон и собственных прилегающих территорий должен поражать воображение сразу и навсегда и т. д.
Соответствовать этим параметрам трудно, особенно, если дом уже не молод. Некоторые жилые комплексы, построенные в конце 1990-х-начале 2000-х годов, морально устарели и сейчас их можно причислить только к бизнес-классу. Причины морального устаревания – ошибки, допущенные при проектировании. Чаще всего это не соответствующие современным требованиям архитектурная концепция и входные группы, неудачные нарезки площадей и планировки квартир, недостаточно эффективные инженерные системы. Как отдельную причину морального устаревания стоит отметить посредственные строительные материалы и технологии.
Учитывая современный уровень развития строительных технологий, специалисты считают, что к элитным могут быть отнесены только кирпичные дома или дома с монолитным железобетонным каркасом, заполненные керамическим кирпичом высокого качества с наружной системой утепления фасадов. Частичное или сплошное заполнение проемов чем-либо, кроме кирпича, не допускается.
Считается, что если элитный дом построен более 7 – 10 лет назад, то, в лучшем случае, его можно отнести к премиальной жилой недвижимости класса «С». Получается, что эконом-класс так и будет эконом-классом спустя время, бизнес-класс, скорее всего, также не утратит своих позиций, а вот премиальная недвижимость перестает быть такой (поэтому столь важно для хозяина элитной квартиры не ошибиться сначала с самой квартирой, а потом сдавать в аренду по максимуму то недолгое время пока квартира будет считаться элитной с точки зрения ее новизны). На мой взгляд, любопытная особенность рынка.
Аренда элитной квартиры
Возвращаемя к занимательному разговору про элитные квартиры. Итак, реально элитные дома спроектированы лучшими современными архитекторами и построены по индивидуальным проектам. Они имеют собственную придомовую территорию, подземный паркинг, круглосуточно охраняются (обратите внимание на фото такого комплекса справа)
Вот и получается, что на рынке не хватает качественных элитных квартир для аренды. Много предложений, в основном в сталинских домах, например как на фото слева, и не слишком большой спрос. Потому что качество этого жилья не соответствует современным требованиям, таким, например, как наличие собственного машиноместа или хорошей охраны.
В свою очередь арендодатели часто пристрастны и не совсем адекватно оценивают свою недвижимость, привязываясь к какому-то одному фактору, например, месторасположению. И квартиры, хозяева которых назначили несоответствующие цены, простаивают.
Зачастую собственники переоценивают свои квартиры. Речь идет о переоценке как самого дома, так и выполненных работ по отделке жилья. Причина такого положения дел в том, что дорогая недвижимость для большинства покупателей перестала быть средством инвестирования, и стала, скорее, средством сохранения денег. При отсутствии необходимости проживания в квартире после приобретения делается относительно экономичный ремонт, которые не востребован на рынке сегодняшнего требовательного клиента.
Принципиальными отличиями элитного жилья от стандартной квартиры являются: площадь не менее 100 квадратных метров и высота потолка, превышающая 3 метра, высокое качество воды и воздуха, подаваемых через системы дополнительных очисток и кондиционирования.
Приоритетное требование VIP арендаторов — это грамотная и функциональная планировка элитного жилья. Cтудийная планировка теряет свою актуальность. Большие и открытые пространства остаются характерными, в основном, для загородного жилья. В городе на первые позиции выходит наличие не студии, а 1-2 больших и правильно оборудованных гардеробных комнат. Затем всегда указывается количество изолированных спален, желательно каждая с собственным санузлом. Наличие балкона, лоджии или террасы также в списке требований. A вот кабинеты и библиотеки сегодня не востребованы совсем. В век технического прогресса их заменил один небольшой ноутбук.
Aвторский дизайн-проект интерьеров в спокойном, современном стиле сегодня самый востребованный. Cветлое, просторное, элегантное пространство, не перегруженное мебелью — вот на что ориентируется сегодня VIP клиент.
Этаж — чем выше, тем дороже.
Немного о самом интересном — о цене. Стоимость аренды элитной недвижимости — это всегда предмет торга. Причем предметом обсуждения зачастую являются не только деньги, но и дооснащение квартиры, предоставление места в подземном паркинге, оплата различных услуг и сервисов. Ориентировочный коридор торгов: 10-20%. Когда заинтересованные лица садятся за стол переговоров, они достигают желаемый результат. Не менее важный фактор, который может оказать свое влияние на итоговую цену – готовность арендатора заплатить за несколько месяцев, а то и год вперед.
А что если указанные критерии ‘элитности’ соблюдены, скажем так — выборочно. По каким то — квартира элитная, по каким-то не особо. А сдавать надо ( затраты на ремонт/обстановку уже понесены и немалые).
Тогда стараемся вытащить любые плюсы наверх:
1. Парковка. Где, какая, за сколько, есть ли места.
2. Охрана. Кто, чоповцы в форме, возможно с оружием, или просто х.з. кто.
3. Вид из окон (самый лучший вид для столицы России- это вид на звезды Кремля или вид на купола Храма Христа Спасителя). Если из окна панорама, обязательно фото вида из окна. ОБЯЗАТЕЛЬНО, но если есть на что посмотреть.
4. Возможность, если есть, оплачивать по безналу.
5. Есть ли какая-нибудь ‘фишка’. Например, наиболее интересным форматом сейчас считаются квартиры с террасами. Несмотря на более высокую стоимость квадратного метра (на 20-30% больше, чем в других квартирах), они пользуются высоким спросом. «Элитные дома, в которых есть квартиры с террасами, можно пересчитать по пальцам. Как следствие, такая жилплощадь ол востребована», – отмечают эксперты.
5. Может знаменитости какие живут рядом, или дом с историей (это к центру больше исторически значимого города относится).
Лучше всего работают качественные фото, желательно сделанные профессиональной камерой. И естественно хорошее описание, максимально бликое к действительности, на хорошем русском языке. Даже если Ваше объявление будет читать агент, то скорее всего этот агент вышлет Ваши фото нанимателю.
Наниматели, особенно те кто разбираются в настоящем люксе, с первого взгляда на фото, понимают с чем имеют дело. И если объект соответствует их ожиданиям, то решение в Вашу пользу уже принято. И ни один агент в мире не помешает таким персонажам снять объект именно у Вас.
Капризы элитных арендаторов
Аренда жилья – явление крайне популярное. Найти идеальную, отвечающую всем требованиям квартиру бывает далеко не просто. Ладно, если камнем преткновения для заключения сделки становится банальная стоимость аренды. Не сошлись в цене. Бывает. Но оказывается, некоторые требования и арендаторов, и арендодателей в силу своей необычности могут быть занятными. Для нас же эти запросы стали поводом составить топ-лист необычных условий на рынке съемного жилья.
У арендаторов на третье место мы поставили причуды обеспеченных мужчин, которые часто обращаются в агентства недвижимости с просьбами найти для них холостяцкое пристанище площадью 180–300 кв. метров в стиле poker-place. В таких просторных квартирах, расположенных в хорошо охраняемом жилом комплексе со строгой пропускной системой, бизнесмены и топ-менеджеры собираются вне зависимости от своего семейного положения для «мужского» время препровождения – игры в покер рядом с красивыми девушками.
Спросом пользуются апартаменты в «Москва-Сити» или элитные квартиры в жилых комплексах в районе Кутузовского проспекта и Арбата. «Однажды видела такую квартиру в ЖК «Триумф Палас». Огромное и почти пустое 200-метровое пространство без перегородок, посредине – гигантское джакузи с барной стойкой и стол для игры в покер», – делится впечатлениями руководитель департамента аренды Contact Real Estate Мария Пехтерева. На самом деле подобные запросы оказываются проблемными, так как не всегда арендаторы признаются агенту и собственнику, для чего они снимают квартиру… «Нередко выясняется все потом – с громким скандалом и выселением», – добавляет Пехтерева. Во избежание подобных конфликтов «покерщики», которые создают такие частные клубы, за аренду приглянувшейся квартиры сразу предлагают цену больше требуемой в полтора-два раза, и собственники соглашаются.
Серебро в рейтинге получают сразу четыре вида запросов от любителей животных. Владимир Свириденко, рент-консультант из Central-Arenda, вспомнил о девушке, снимающей квартиру в жилом комплексе «Золотые Ключи», которой подарили рысь. Для дикого питомца даже специально оборудовали комнату в стиле таежного леса: были завезены деревья, установлены климатические системы. Такой ремонт обошелся арендаторам примерно в $180 тыс. «Оборудование и все остальное оплатили, но понадобилось это все месяца на три-четыре, то есть люди просто выкинули деньги!» – иронично заключил Свириденко.
В Contact Real Estate обращалась клиентка, искавшая квартиру,
в которую ей позволили бы въехать с мини-пигом. «Найти собственников, готовых сдать свое недвижимое имущество для проживания свиньи, – большая удача», – добавляет Мария Пехтерева. Иногда на рынке элитной аренды появляются запросы на наличие в квартире специальной ванной комнаты для мытья собак, которые встречаются очень редко. Сама Мария встречала подобные помещения всего в двух квартирах: в ЖК «Миракс Парк» на проспекте Вернадского и в клубном доме по 1-му Колобовскому переулку.
Своеобразный запрос поступил в Spencer Estate: семейная пара из Европы искала квартиру с большой террасой. «Казалось бы, что из того? Но вот причина тщательных поисков террасы была интересной – там они из-за дефицита времени собирались выгуливать свою собаку, со «всеми вытекающими последствиями», правда, как всегда в аккуратной Европе, с использованием совочков и пакетов», – рассказал управляющий партнер агентства Вадим Ламин.
А лидером рейтинга арендаторских причуд, предъявив, на наш взгляд, самое необычное требование, стал некий клиент Central-Arenda. Каждую из восьми комнат двухуровневой квартиры на «Маяковской» он попросил выкрасить в разные цвета. «То есть он бы приходил с работы, скажем, заходил в одну комнату, в красную, потом в черную… – вспоминает Свириденко. – А одну комнату он вообще пожелал обить как в психиатрической лечебнице». Правда, свой каприз клиент готов был щедро оплачивать. Арендная плата за собственную палату № 6 составляла 400 тыс. рублей в месяц.
Какую купить квартиру для сдачи в аренду
Например в Англии широко развито Купить с последующей сдачей в аренду (Buy to Let). даже есть специальная ипотечная программа Buy to Let mortgages, по которой арендная плата погашает выплату ипотеки.
В России покупка квартиры для последующей сдачи в аренду не редкость. Главный вопрос-как ее выбрать, чтобы и в бюджет уложиться и сдать потом удачно.
Подходить к выбору жилья для сдачи внаем надо принципиально иначе, чем для собственного проживания: исходить следует из вкусов и предпочтений предполагаемого арендатора.
Случай из жизни, одна приятная дама металась в выборе квартиры ( для покупки) под сдачу. ТО ей мусоропровод рядом, то вид из окон не такой. Выбирала, как самой жить — это самая главная ошибка. Итого купили однушку на Юго — Западе за 6 300 000, хотя ей предлагали однушку в Строгино с неплохим, ПОД СДАЧУ, ремонтом и мебелью за 5 300 000. Хозяин — барин. Выставили на аренду за 28 000: квартира требующая косметики. Уйдет за 26 — 27 000. Смысл было покупать под аренду за 6 300 000? Можно было купить за 5 300 00 в Строгино и сдавать за 30 000. Вопрос: сколько этот лишний лям, потраченный на капризы, будет окупаться?)))))
Значит перво-наперво оцениваем транспортную доступность объекта: чем ближе объект к метро, тем большим спросом он пользуется. Цены на эти квартиры как правило выше, чем у аналогичных вариантов на окраине города, на 20-40%.
Следующее, на что стоит обратить внимание – техническое состояние дома и подъезда. Оно должно быть даже лучше, чем в том случае, когда квартира покупается для себя. Приобретая понравившуюся вам квартиру с доме с облупленным фасадом, вы рассчитываете, что в течение нескольких лет управляющая компания или город под нажимом жильцов найдут средства на ремонт. Арендатор не мыслит такими долгосрочными категориями, он снимает квартиру на год-два. И хочет жить в нормальных условиях здесь и сейчас.
Следующий критерий – состояние самой квартиры. Сэкономить, покупая «убитое» жилье, не удастся – стоимость ремонта намного превышает разницу в ценах между отремонтированными и запущенными квартиры. Затраты на приведение однокомнатной квартиры в порядок составят от 500 до 800 тыс. руб. В идеале хорошо бы найти квартиру, не требующую ремонта и выставленную на продажу вместе с мебелью и техникой.
Наконец, надо постараться разузнать, что за соседи проживают рядом. Чтобы не было потом претензий с разных сторон.
Когда можно продавать квартиру
В России у нас много «бедных миллионеров». Например, это собственники квартир… (Подобная ситуация могла сложится только в тех странах, где была проведена массовая приватизация. Вот у нас как раз сложилась). Так же исторически сложилось, что основным «инвестиционным товаром»для большинства населения у нас до сих пор является недвижимость, а не покупка акций, например (и то же исторически объяснимо, т.к. в квартире можно самому жить, дите отселить, как вырастет, в аренду сдать…. а акции, у меня вот до сих пор лежит стопка непонятно чего, Хопра какого-то. По прямому назначению переработанной целюлозы только использовать).
Однако, в последнее время у некоторых «бедных миллионеров» сложилось устойчивое убеждение, что недвижимость уже не растёт в цене так быстро как раньше, не приносит удовлетворительного арендного дохода. Многие задумываются над более выгодным использованием, доставшегося им по наследству/приватизации капитала… Много раз видела, как квартиру продают ради покупки автомобиля, акций МММ и чего-то подобного, открытия малого бизнеса, никогда никакого толку.
Есть святое правило — продать квартиру только ради того, чтобы переложиться в этом же сегменте, больше, меньше, дальше, ближе… Если это правило соблюдать -будешь в выигрыше, как только нарушишь -в пролете.
