Итак, как должна быть отремонтирована и обставлена квартира для сдачи в аренду? Этот вопрос задает себе каждый хозяин квартиры, решив ее сдать. И правильно — хорошо отремонтированная квартира будет сдаваться быстрее и приносить больше арендной платы, чем квартира с убитым ремонтом и древней мебелью. С другой строны, любой ремонт требует вложений средств, плюс обстановка, плюс бытовая техника — итого выходит кругленькая сумма. Как сделать НЕОБХОДИМЫЕ И ДОСТАТОЧНЫЕ затраты на ремонт и т.п. чтобы получать аренды по максимуму — ответ в этой статье.
Прежде всего помним, что на конкретный дом есть примерная рыночная вилка и дороже там сдать квартиру не получится, поэтому не надо вкладываться через чур много. Одно дело для себя ремонт, что хотите то и делайте, Вам там жить, другое дело под сдачу — лучше поэкономить, и на ремонте и на обстановке. Не будут съемщики переплачивать за ваши брендовые кондиционеры когда им машину поставить негде например, и т.д. и т.п. Чем меньше вложились — тем меньше претензий по цене аренды, тем быстрее уйдет квартира и пойдет доход. Конечно надо понимать границу между актуальным рыночным минимумом для перспективного заказчика и бомжатником , но и в разряд VIP-апартаментов переходить не стоит, это надо только тогда, когда сам »дом-район» VIP, а не эконом.
Для того чтобы определиться с величиной этой самой »арендной вилки» и решить на что претендовать представим себе 2 варианта: обе 1 кв в одном доме, на одном этаже, с одинаковой площадью , но с разным ремонтом.
Первая как принято говорить «чистый и аккуратный совок» мебель 90-2000х годов, холодильник, стир.маш., тв., чистенько и скромненько .
Вторая с ремонтом а’ля «со вкусом подобранная ИКЕЯ», вся бытовая так же.
Так вот, разница по ставкам Аренды между ними будет от 3-5 тыс. руб. и выше. Заманчиво? Еще бы. Теперь о затратах.
Вот примерный перечень требований к квартире, чтобы гарантированно попасть во второй вариант:
1.Пол- ламинат, хороший линолеум, отциклеванный и полаченный паркет.
2. Стены: свежие светлые обои, выровненные покрашенные стены.
3. Потолок- побелен, натяжной, подвисной.
4.Ванна- в плитке, новая сантехника.
5. Мебель и техника -современная не старше 5-ти лет. Во многие случаях желательно 2-х спальная кровать вместо раскладного диван-кровати. Потому что ставить раскладывающийся диван в квартиру не рационально по причине поломки механизмов в результате постоянного сложения-разложения. К этому вопросу мы вернемся в отдельной Статье. Оптимально ставить кровать 1,4(ну или 1,6) на 2 метра, и строго без спинки в ногах + ортопедический матрас, обязательно жесткий (он дольше служит). Если арендатору матрас слишком жесткий, то сходит в магазин и мягкий наматрасник купит, от 2 до 4 тыс. руб. все удовольствие.
К примеру, в сданной мною квартире в последний момент после часа написания договора и уяснения всех нюансов, выяснилось, что диван-кровать сложно сложить-разложить 23-летней девушке, что чуть ли не стало причиной неподписания договора найма.
Желательно кондиционер, если есть возможность то и посудомойку.
6. Хороший встроенный шкаф в коридоре, 3-х створчатый шкаф в комнате, или стенка горка.
7.Стеклопакеты, застекленная лоджия.
8.Отсутствие любого хлама в квартире, не надо отдавать квартиру под сдачу и одновременно пытаться организовать там склад семейного барахла.
Вобщем, приличная такая сумма на ремонт/обстановку получается. Но и тут надо включать голову. К примеру, я не буду ставить брендовые кондиционеры, и новые стеклопакеты поставлю только если старые окна реально не функционируют и их надо выкинуть, не заплатит мне съемщик за это. Если поднять аренду выше рынка более, чем на 3-5 т.р.- мои затраты и то будут окупаться несколько лет, что для меня долго. Да и в этом случае жильцов будет найти значительно труднее на такую цену, пойдут простои. А из-за прибавки в 1-2 тыщи в месяц допустим, вообще не выгодно хозяину так сильно вкладываться. Аналогично по дорогим бытовым приборам — никакой Bosh никто не оценит деньгами, есть хорошо, нету — и Beko сойдет, главное чтоб работало.
Тоже с полами, батареями, трубами, электрикой и прочим капитальным ремонтом — если оно просится на помойку и превращает квартиру в бомжатник, тогда да, надо делать капитально на сколько хватает денег, чтоб потом не переделывать уже до слома дома, но вот именно не модно, не стильно даже, а крепко.
Мое личное умозаключение: вкладывать в сдаваемую квартиру больше 10% ( в Москве 5%) от ее стоимости экономически необоснованно. Любой ремонт через 7-10 лет надо переделывать. Вложив больше Вы его не отобьете, просто не успеете. А раз так — зачем в это ввязываться? Решив сдать квартиру в аренду Вы планировали получать дополнительный Доход, а не нести дополнительные Расходы. Так что считайте и решайте.
Успехов!
Ваша квартирная хозяйка
