Если у Вас есть желание заняться посуточной арендой, то эта статья для Вас. Разберем самые базовые вопросы посуточной аренды.
Какие квартиры лучше покупать? Как отремонтировать? Чем обставить?
Мониторинг показал, что основную массу составляют двушки в центре города. Однако, не только одно и двух- комнатные квартиры пользуются спросом в посуточной аренде. Бывает часто спрашивают о трехкомнатных квартирах, особенно когда 2-3 командировочных из одной конторы. Не будут же они спать на одной кровати.
Покупайте односпальные кровати и делайте полноценные спальни, вместо раскладывающихся диванов, это сразу повышает стоимость квартиры. Если в квартире две комнаты, выгодней в одной комнате поставить широкую двуспальную кровать, а во второй две односпальные кровати.
Стоимость ремонта можно сократить если заранее продумать отделочные материалы. Например. Лучше клеить обои под покраску, и при необходимости перекрасить их, а не покупать новые обои.
Не экономьте на сан.технике, лучше один раз купить хороший смеситель, чем каждый месяц менять дешевый, а он всегда ломается и протекает… К тому же можете залить соседей.
И ещё, лучше поближе к экспо центру, конференцзалу, месту, где кучкуются командировочные, приезжие.
Если речь идет о покупке, то лучше покупать двушку. Универсальнее. Сдавать можно как копейку и как двушку. Простоев не будет.
Примерная пропорция сдачи: на 10 копеек(однушек) — 4 двушки и 1 трешка.
Какой выбрать режим налогообложения?
Зависит от региона. Как правило, лучше патент или ЕНВД. Если в Вашем регионе патент действует, то получится патент дешевле в несколько раз. Хотя в некоторых регионах лучше оформить на 6% от оборота.
Как привлечь квартиры сторонних арендаторов?
В застой многие сами приходят. Еще можно показать квартиры, сдающиеся посуточно уже длительное время, потенциальным арендодателям. Как правило — это убеждает лучше всего. Оплата длительным арендаторам (больше года) за ускоренную амортизацию в среднем на 10-20% выше среднерыночной ставки в месяц.
Через какое время нужно в квартире делать ремонт (как быстро убивается квартира при посуточной аренде)?
Если сдавать на одни сутки и на часы — через год (или в течении года) предстоит ремонт. Если отсеивать минимальной арендой от 2-х суток — квартира простоит до ремонта 4-5 лет. Может больше.
Ну и, конечно, предоплата сто процентов за период проживания, а далее или выезжаем, или проплачиваем столько, сколько еще собираемся тут жить.
Как сдать квартиру посуточно
Скажу сразу, посуточная сдача — очень узкий сегмент на рынке недвижимости. Бизнес этот — «веселый» и нескучный, тем не менее, доход — приличный и стабильный. А в стадии снижения покупательской активности на рынке недвижимости ( а на моей памяти происходит это циклично, как и финансовые кризисы), посуточная сдача квартиры -хорошее подспорье.
В данной статье посуточная сдача квартир мною будет рассматриваться как бизнес, т.е. квартир должно быть несколько (6-10 для свободы маневра). Это могут быть Ваши квартиры ( если таковые имеются), либо квартиры, взятые в долгосрочную аренду у других собственников. В последнем случае, подбор квартир происходит (в основном) в январе-феврале, когда на рынке масса предложений. Поэтому, есть из чего выбирать. Как же уговорить людей сдать вам квартиру для последующей пересдачи, причем посуточно? Первое и главное правило: НЕ ВРАТЬ! Честно обозначьте свои цели — посуточная сдача. Среди собственников жилья всегда найдутся те, кому этот вариант будет интересен. Например, хозяева живут не в городе или уезжают в длительную командировку (при посуточной аренде квартира всегда под присмотром, арендодатели это понимают). Если квартиры удачно расположены, с хорошим ремонтом, то некоторым собственникам можно предложить повышенную арендную ставку к средне-рыночной. В общем, Ваш вариант контрагента — это в основном те, у кого излишки квартир и есть постоянный источник дохода. Им некогда заниматься арендой, тем более посуточной.
Давайте определим своего конкурента. Для посуточной сдачи квартиры — это гостиницы. Чтобы достойно с ними конкурировать, необходимо:
1. Квартиры должны располагаться в центральной части города. 1,2,3-комнатные. От эконом до бизнес-класса. Это квартиры-долгосрочная аренда от собственника плюс Ваши собственные (если есть).
2. Бронирование обязательно! Поэтому количество квартир должно быть не менее 6-10 (напомним, для маневра). Бронирование — по телефону, мылу, через Ваш сайт. Возможно без предоплаты. Попросите от будущего клиента (иногороднего) отправить Вам копию (скан) авиа (ж/д) билета для подтверждении брони. Отказы все равно будут-люди же. Например, определим меня с 10 квартир на посуточную сдачу, за год было 17 отказов от брони, из них 15 сообщили заранее, а 2-е… Филосовски отношу их к приемлемым потерям.
3. Трансферт. Не обязателен, но желателен (должен быть предусмотрен).
4. Предоставление отчетных документов-ОБЯЗАТЕЛЬНО.
5. Завтраки. За дополнительные деньги можете организовать. При наличии квартир в центральной части города — это не очень востребованная услуга. Но пусть будет.
6. Ценообразование. Минус 30% (минимум) от средней цены аналогичного гостиничного номера. Если будет 50% — очень хорошо (для клиентов, не для Вас. Тут уж найдите золотую середину между собственной выгодой и экономической целесообразностью).
7. Кадры. Вот с кадрами, правда, беда. Поработают, наберутся опыта и убегают. И открывают свои агенства. При наличии до 6 квартир можно справиться самостоятельно, но после 6-ти — никак.
8. Реклама. В 2,3-х центральных газетах города. Допустим: Из рук в руки, Доска объявлений и в специализированную газету(журнал) по недвижимости города. Не тратьте денег за рекламу в газеты, распространяемые бесплатно. Сколько не пробовала, результат близок к нулю. А вот Интернет-великая сила! Сайт нужен обязательно, до 50-60% заявок поступает через сайт.
Очень помогает обмен ссылками с родственными сайтами из других городов. Поисковик Гугль, в отличии от Яндекса, лучше индексирует сайты с такими страницами.
Сезонность в посуточной сдаче в принципе существует: январь-февраль, июль , август — мертвые месяцы. Но опять же, смотря в каком городе- в некоторых городах малая деловая активность и сезонность есть, например месяц февраль один из худших. В Москве или других крупных городах деловая активность на уровне, поэтому сезонность не сильно ощущается.
Лучший месяц для старта — март, но в феврале Вы должны быть полностью готовы.
В завершении, коснемся самого ценного — нашей целевой аудитории. Кто и зачем ищет квартиру в наем посуточно?
Очень часто клиенты спрашивают квартиру для проведения вечеринки на Новый год, допустим, или для Дня рождения. В этом случае, разумеется есть риск, можно потерять товарный вид квартиры.
Так вот, если Вы не хотите иметь постоянную головную боль, односуточную аренду нужно исключить совсем ( либо ввести максимальную арендную ставку при сдаче на 1 сутки).
Хотя на одной из посуточных квартир больше месяца жила, скажем так-девушка эмоционально не зажатого поведения. Платила как съемщики, которые заезжают на 1-2 дня, т.е. по максимуму. С посуточными так часто бывает — приезжают две девчонки без денег из провинции, снимают посуточную, копят деньги, потом ищут квартиру на длительный срок. Каждый зарабатывает чем может. С той девушкой проблем никаких не было (проблемы появились позже, когда заселился мошенник, сделал фальшивые документы и пересдал пятерым, взяв с каждого за первый и последний месяц).
И все же лучше -сдача в аренду от 2-х суток. В этом случае Вашими клиентами будут, в основном , люди приехавшие в командировку или туристы. Им некогда и незачем портить товарный вид квартиры. Тем более они понимают, что находятся на чужой территории.
Если все же Вы хотите сдавать квартиры для проведения party (это, как правило, местные уроженцы), то введите возрастной ценз. Скажем, не моложе 25 лет. И обязательно: залоговую сумму, не менее стоимости за одни сутки проживания. Можете также сфотографировать основную страницу и страницу с пропиской паспорта. Это очень дисциплинирует!
Как в каждом бизнесе, в посуточной аренде есть пути для повышения реализации. Можно, например, разбить двухкомнатную квартиру на аренду по комнатам- с замками в дверях для разных арендаторов -с набором мебели и техникой в каждой комнате и общей кухонной техникой и мебелью. Или можно пойти по пути хостелов и сдавать спальные места в комнатах. Только это работает эффективно лишь в квартирах, где ремонт попроще и соседи не «кусаются».
А вот увеличивать реализацию за счет большего количества спальных мест для одной группы командировочных, заочников и т.п. (например, в каждой комнате, по двухместной софе, дивану, раскладушке) не рекомендую. Вообще не советую собирать в одном месте группу. Будь это командировочные из одной компании или заочники. Вот уж кто веселится от души. Иначе вам придется после такого нашествия заново делать ремонт.
Посуточная сдача бизнес не легче и не сложнее прочих. Пока поймете все тонкости этого бизнеса — себе шишек набьете достаточно. Но кто опытен, тот уже знает, кому можно смело сдавать квартиру, а кому — лучше отказать в этой услуге.
Какими должны быть посуточные квартиры
Перво-наперво, я считаю, нужно определиться со статусом квартиры. Объясню, например, статус на все ПОФИГ (на соседей, на клиента, на белье, на чем будут спать, на уборку после последнего клиента ну и т.д. ), следовательно ты берешь меньше денег за свои услуги. Или такой статус ЭКСКЛЮЗИВ (евро ремонт, красивое и чисто поглаженное белье, есть интернет, стиралка, кухонная утварь, красивый палас и т.п. ), то денег смело берите в раза 3 больше чем в статусе ПОФИГ.
Но вот только, одна квартира для сдачи посуточно -это слишком мало. Чтобы иметь возможность развернуть рекламу для топ.объявлений на досках объявлении и в поисковиках, нет возможности из дохода обставить профессионально каждую комнату, всем необходимым и антивандальным. Также придется делать все самому -нет горничной, потому что у нее нет полной занятости. Также с одной квартирой для сдачи, если открывать ИП, большие затраты на одну Квартиру. А не будет ИП -командированные к вам не поедут.
По поводу отношения к имуществу в квартире, то надо смириться с тем, что это уже не Ваше имущество, а имущество в бизнесе. Поэтому, если Вы будете переживать из-за того, что что-то из любимых вещей украли или сломали, то зря. В номера должно быть только самое необходимое, антивандальное, то что можно заменить на аналогичное или купить, починить. Ничего личного. Поэтому есть гостиничная мебель и гостиничные стандарты. Все бытовое бысто уходит из такой среды.
Кожаный диванчик -вряд ли нужен. Запросто угробят, хоть и в чехлах, даже не заметите, что же там под чехлами сделали- может уже весь изрезан, и проломлен. Из диванов -только еврокнижка, остальные механизмы менее надежны. Но и ее портят. Тут вот недавно в диванную подушку нож воткнули. Хорошая ткань, а если зашивать будет видно. Лучше иметь нормальные кровати гостиничные, антивандальные, нежели какие-то диваны. Бытовые кровати на раз ломают. А диванные с ламелями -это вообще геморр, будете только эти ламели новые ставить.
Также по сантехнике нужно учесть что придется очень часто ее чистить. Могут забить канализацию, так что надо это все чистить. И иметь различные системы защиты под себя -прикрученные сеточки и т.д.
Потрудиться очень нужно будет, не нужно думать что ты просто приехал и отдал ключи от квартиры, забрал деньги и поехал по своим делам. На первых порах нужно помыть все, постирать постель и погладить, сделать ремонт розетки или замка, показать квартиру, звонки круглосуточно и часто пьяные неадыкваты. Вообщем -это не тот бизнес, где можно спокойно получать пассивный доход. Тут постоянно все в движении и ради одной квартиры, такую волну нет особой выгоды поднимать.
