Снипы и госты по строительству дома. Архитектурно-строительные требования при строительстве индивидуального жилого дома

Знать строительные нормы и правила противопожарной безопасности следует не только при начале строительства, но и при выборе и покупке земельного участка.

Давайте рассмотрит строительные нормы и правила, сокращенно — СНиП. Соблюдая их, Вам не придется переступать ту грань, за которой технические проблемы перерастают в юридические. Местные разрешительные органы руководствуются порядком разработки и согласования проектной документации, республиканскими строительными нормами РСН 70-88 для индивидуального строительства. По ним определяют правильность застройки участка, планировки жилого дома и хозяйственных сооружений . Тут надо хорошо продумать, что еще Вы планируете возводить. Недорогой ,баню, или шикарный коттедж. После утверждения плана строительства неучтенные в нем объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить , не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В итоге нередко возникают серьезные ляпы, от которых застройщик хватается за голову. Остановимся на главных моментах.

Для начала рекомендует обратиться к Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Ознакомившись с этим документов, Вы совершенно точно будете знать, какие бумаги потребуются для начала работ на индивидуальном участке. Надо набраться терпения, ибо процесс оформления и согласования может затянуться на довольно продолжительное время. Самое простое в этом деле — написать заявление на получение разрешения на строительство. К нему следует приложить Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор аренды и купли-продажи, а также генплан и паспорт участка, акт о натурном установлении его границ и разбивки строений, красных линий и осей здания.

На основании данного пакета документов глава администрации выносит постановление о разрешении строительства частного дома . Затем составляют паспорт проекта частного жилого дома, в состав которого обязательно включают следующие материалы:

Постановление администрации о разрешении строительства;
— документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
— выкопировку из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
— ситуационный план;
— технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям со схемой;
— планы этажей, фасады разрезы;
— акт, касающийся натурного установления границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Отдельной папкой оформляются проект индивидуального частного дома. В него входят следующие материалы:

Ситуационный план (1:500), показывающий размещение объекта строительства в увязке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями
— топосъёмка участка с прилегающей частью улицы (1:500);
— генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (1:200, 1:1000);
— план подвала (техподполья, цокольного этажа);
— планы этажей (М 1:100, 1:50);
— главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);
— характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
— планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);
— план стропильной системы крыши (М 1:100);
— план кровли (М 1:100, 1:200);
— план фундаментов (М 1:100, 1:50);
— сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);
— общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
— сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;
— чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

Нормы расположения жилого дома и хозяйственных сооружений

Жилой дом располагают с отступом не менее 5 м от красной линии дороги и не менее 3 м от жилых улиц. Красной линией в градостроительстве называют условную границу, отделяющую проезжую часть улицы, проезда, магистрали, площади от территории застройки.

В целях пожарной безопасности расстояние между жилыми домами на соседних участках должно быть от 6 до 15 м в зависимости от степени огнестойкости сооружений. В документе рекомендуется для удобства ремонта размещать здание со смещением к одной из боковых границ участка, но расстоянии от забора до стены не может быть менее 1-1,5 метра. Скорее всего, владельцу придется придерживаться общего правила застройки улицы, ориентируясь на смещение соседних строений.

Хозяйственные объекты желательно располагать в глубине участка и соблюдать те же требования к их удаленности от границ, что и в отношении жилого здания. Их разрешено сооружать как стоящими отдельно, так и блокированными с домом. Ограждение участка со стороны улицы должно быть указано в общем проекте строительства. Если Вам хочется, чтобы гараж своими воротами смотрел непосредственно на улицу, необходимо учитывать красную линию дороги и ни в коем случае не выходить за ее границу. На приусадебном участке допускается применение неканализированной уборной типа клозета. Выгреб с обязательной гидроизоляцией следует обустраивать с северной ее стороны.

Высота строения для содержания скота и птицы должна быть не менее 2,4 м (от пола до потолка). Разрешено даже пристроить его к дому — при условии, что между стенами жилого здания и этого сооружения разместится не менее трех подсобных помещений.

Существуют определенные правила и для растительных посадок. Деревья должны отстоять от наружных стен зданий и сооружений на 5 м, от границы соседнего участка — на 3 м, от подземных сетей — на 1,5-2 м, от мачт и опор осветительной сети — на 4 м. Кустарник высаживают на расстоянии 1,5 м от зданий и на 1 м от границы участка.

Минимальные требования к устройству жилого дома

Если застройщик внимательно изучит РСН 70-88, СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89, то узнает много интересного в области ограничений площадей и высот помещений в здании. Обратите внимание на планировку этажа жилого дома. Дом, размеры помещений в котором меньше минимально-допустимых, могут просто не зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации (СНиП 31-02-2001).

Площадь общей жилой комнаты должна быть не менее 12 м 2 , спальни — не менее 8 м 2 , кухни — от 6 м 2 , ванной — не менее 1,8 м 2 , а самого маленького туалета — 0,96 м 2 . Разработчики строительных нормативов установили этот минимум не по собственной прихоти, а исходя из санитарно-гигиенических норм и конструктивных стандартов мебели, различных приборов и устройств. Следует отметить, что в мансардных этажах комнаты могут быть поменьше. Там разрешается размещать спальню минимальной площадью 7 м 2 . Верхние пределы размеров помещений неограниченны. Как говорится, строй хоть дворцовые палаты.

Все проходы и подъемы в жилом доме тоже имеют минимальные нормы. Так, ширина лестницы на верхний этаж должна быть от 0,9 м, коридоров — не менее 0,9 м, а передней — не менее 1,8 м. Существуют минимальные ограничения и по высоте этажей от пола до потолка (СНиП 2.08.01-89). Если она окажется менее 2,5 м, а в мансарде — менее 2,3 м, то здание может быть признано непригодным для постоянного проживания.

Этажность дома обычно определяют количеством надземных этажей, к ним относят и мансардный. Если застройщик решил обзавестись цокольным или подвальным этажом, то он должен знать, что там не допускается размещать жилые комнаты. Этот этаж может быть приравнен к надземным, если верх его перекрытия не менее чем на 2 м выше планировочной отметки земли. Если цокольное или подвальное помещение решено использовать в хозяйственным целях, то его высота от пола до потолка должна быть не менее 2 м.

Цокольный и первый этажи жилого дома разрешено отвести под гараж. Но тогда их стены и перекрытия необходимо выполнить из негорючих материалов. Если над воротами гаража расположены окна других помещений, нужен козырек высотой 0,6 м.

Застройщик может не знать точной общей площади своего дома, ее определяют на основании СНиП 2.08.01-89. Практика показывает, что некоторые инженеры БТИ допускают ошибки при подсчете квадратных метров. Следует понимать, что необоснованное завышение показателей влечет за собой увеличение налога на недвижимость и размера оплаты коммунальных услуг. Площадь жилого здания определяют как сумму площадей всех помещений этажей. Иногда хозяин дома вступает в спор с БТИ по поводу балконов и лоджий. Нужно знать: их площадь тоже учитывается, как и размеры лестничных клеток в уровне соответствующего этажа. А вот площади чердаков, хозяйственного подполья и не отапливаемых хозяйственных помещений, расположенных в цокольном или подвальном помещении, в общую площадь дома не включают.

Размеры комнат на этажах рассчитывают в пределах внутренних стен и перегородок. Выступы плинтусов значения не имеют. При определении площади мансардного помещения учитывают только ту его часть, где наклонный потолок имеет высоту 1,6 м, а для расчета площади зоны с меньшей высотой потолка используют коэффициент 0,7.

Инженерные коммуникации

Дом построен, соблюдены все нормативы. Пора браться за инженерные коммуникации и устанавливать необходимые приборы и оборудование. Чтобы разобраться в хитростях размещения жизненных артерий здания, обратимся к пяти документам: СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001. На рисунке изображены некоторые части внешних инженерных коммуникаций. Изучите их внимательно.

Канализация в соответствии со СНиП 2.04.03-85.

При нарушении монтажа канализационных сетей застройщику грозит регулярное засорение труб стоками. Он обречен постоянно их прочищать. По нормативам суточные канализационные расходы на одного человека составляют около 200 л. Требуется, чтобы наименьший диаметр наружной канализационной трубы был равен 150 мм и имел уклон к общему коллектору не менее 8 %. Наименьшая глубина ее залегания в грунте должна составлять 0,3 м. При отсутствии централизованной уличной канализации допускается строительство фильтрующих колодцев и траншей с обязательными расположением перед ними септика (промышленное очистное устройство). Основание искусственных фильтров должно быть на 1 м выше уровня грунтовых вод. Внутреннюю водопроводную разводку разрешается делать только при наличии системы канализации.

Отопление и вентиляция в соответствии со СНиП 2.04.05-91. Чтобы посчитать правильное количество отопительных приборов для удовлетворительного обогрева помещений дома, застройщик должен обратиться к специалистам. Обычно, в технических характеристиках подобных устройств указана мощность в ваттах или киловаттах. Считается, что тепловой поток, поступающий от приборов, должен быть не менее 10 Вт на 1 м 2 пола помещения.

В индивидуальном жилом доме в качестве основного теплоносителя применяют воду. Использование электричества допускается только в случае отсутствия более дешевых источников энергии, и тарифы в этом случае устанавливают иные. Если жилище потребляет 50 кВт и более, следует позаботиться об автоматическом регулировании теплового потока. Как правило, радиаторы, конвекторы размещают под оконными проемами. Не допускается располагать их в тамбурах, имеющих наружные двери: это чревато размораживанием системы.

Следует обратить внимание на недопустимость применения вентиляционных каналов для отвода продуктов горения котла или водонагревательной колонки. Помещение, в котором расположен отопительный котел, должно иметь окно площадью не менее 0,003 м 2 на 1 м3 внутреннего пространства. При использовании твердотопливного котла разрешается устроить в первом, цокольном или подвальном этаже кладовую для хранения топлива. В ванных и туалетных комнатах индивидуального дома, не имеющих наружных окон, в обязательном порядке устанавливают канальную вентиляцию.

На основании СНиП 2.04.03-85 в построенном доме должна быть учтена инсоляция, то есть дневное или солнечное освещение. Не будет же хозяин средь бела дня жечь свет и задыхаться от недостатка проветривания. Поэтому необходимо, чтобы в помещении пропорция общей площади окон к поверхности пола была не менее 1:8, но и не более 1:5,5. При использовании мансардных окон допускается соотношение 1:10.

Газоснабжение на основании СНиП 2.04.08-87. Если опытный застройщик решил осуществить монтаж инженерных сетей самостоятельно, это не запрещается. Исключение составляют газовые коммуникации: к ним предъявляют очень жесткие требования. Только специализированная организация имеет право прокладывать такие трубы и подключать соответствующие приборы. С газом шутки плохи!

Эти коммуникации можно вводить в дом только со стороны топочной или кухни. Если в здании старой постройки имеется отопительная печь, допустим ввод труб в жилую комнату при условии размещения отключающего устройства снаружи. Но ни в коем случае не следует прокладывать газопровод сквозь фундамент или под ним. Если труба проложена по наружной стене дома, то ее условный диаметр не должен превышать 50 мм. Не разрешается устраивать разъемные соединения трубопровода под оконными проемами и балконами. Вообще, все соединения должны быть на сварке, резьбовые — только в местах установки запорной арматуры и приборов. Если газовая труба по проекту проходит над пешеходными дорожками, ее следует крепить на высоте не менее 2,2 м от земли.

Нельзя в одном помещении устанавливать более двух отопительных аппаратов. Категорически запрещено монтировать газовый водонагреватель в ванной комнате, иначе у застройщика может получиться прекрасная газовая камера. Помещение для газового котла и водонагревателя должно быть высотой не менее 2 м. Один прибор можно устанавливать в комнате объемом не менее 7,5 м 3 , а два прибора — в помещении объемом не менее 13,5 м 3 .

Электроснабжение согласно ПУЭ (правила устройства электроустановок). В малоэтажных поселках использует в основном воздушные линии электропередач. Если около участка установлен линейный электрический столб, то он не должен загораживать вход и въезд во двор.

Провода от уличного столба до места ввода в жилой дом должны быть протянуты на высоте не менее 2,75 м от земли, а если отвод осуществлен со стороны улицы, по которой движется автотранспорт, высота составит 6 м. Длина отвода от магистральной линии до жилого дома не должна превышать 25 м. В противном случае необходима дополнительная опора. Отводные провода должны иметь атмосферостойкую изоляцию, расстояние между фазным и нулевым проводами должно быть не менее 0,2 м. Требуется, чтобы все места соприкосновения проводов с поверхностью строения и прохождения их сквозь стены были несгораемыми и надежно изолированными, а наружный конец изоляционной трубы в месте ввода смотрел вниз (во избежание попадания осадков). Категорически запрещено пробрасывать электропроводку над крышей дома. Она должна быть недоступна с балконов и из окон здания.

Имея в частном секторе земельный участок, каждый хочет поскорее обустроить его, построив на нем жилище и другие постройки. Для осуществления запланированных построек, помимо финансовых накоплений необходимо ознакомиться со стандартами возведения различных построек.
Для облегчения данной задачи рекомендуется обратиться к проектировочной организации, которая в своей работе учтет все нюансы требований норм строительства частных домов – СНиПов, а также градостроительные нормы. В данной же статьи поможем Вам разобраться с вопросом самостоятельно!

Что можно возводить на земельном участке?

Для начала стоит отметить, что не все виды возводимых на дачном участке, на участке в садовом товариществе или просто предоставленном для ИЖС наделе сооружений регулирует СНиП 30-102-99. В основном он указывает на общие правила застройки земельного участка, нормы расположения жилого дома и хозяйственных сооружений, материалов, которые должны быть использованы для возведения сооружений и т.д. Поэтому, для начала стоит определиться, какие здания будут располагаться на участке.

Что можно строить на землях ИЖС?

В общем, в соответствии с нормами строительства на земельном участке можно построить следующие сооружения:

• жилой дом;
• сараи;
• наружный туалет;
• баня;
• компостная яма;
• гараж;
• иные хозяйственные объекты.

Разумеется, основной постройкой является сам жилой дом. В отличие от других сооружений на участке под ИЖС, жилая постройка является основной и для ее постройки необходимо получить разрешение. На сараи или иные хозяйственные постройки такое разрешение не нужно. Исключением разве что является водонапорная башня, на которую оформляется лицензия и платиться налог.

СНиП по строительству частных домов

К жилому сооружению предъявляется целый ряд требований, в частности:

• требований пожарной безопасности;
• нормы гидрологических характеристик почвы;
• правила возведения несущих стен;
• нормы расхода материалов;
• требования к расположению относительно дорог и соседних участков и других сооружений;
• нормы планировки внутренних помещений жилого дома.

Основным является требование к планировке внутренних помещений.

Так, что бы сооружение было признано пригодным для проживания, необходимо:

• в самом здании не должно быть производственных помещений;
• в здании должны быть помещения для жилья, питания и гигиенических процедур;
• должна быть центральная отопительная система, а при ее отсутствии теплогенераторы;
• санузел и кладовая.

При этом наличие санузла и кладовой внутри здания не обязательно, если на участке есть внешние постройки, применимые в указанных целях.

Расстояние от границы участка до строения

Нормы определения границы застройки определяются двояко, в зависимости;

• от расстояния построек от соседского участка;
• от расстояния между строениями по СНиП внутри участка.

Так, отступы от соседнего участка сооружения должны быть равны не менее:

• сам жилой дом на расстоянии от соседей не менее 3 метров;
• сараи – 4 метра;
• бани, туалеты – 2,5 метра;
• теплицы и парники –4 метра;
• гараж – не менее 1 метра;
• иные сооружения – 3 метра.

Расстояние от так называемой красной линии дорог до любого сооружения на участке не должно быть меньше 5 метров. Расстояние от забора до дома определять можно по своему усмотрению.

Противопожарные нормы при строительстве индивидуального жилого дома

По сути, требования о соблюдении расстояния между постройками введены, в том числе в целях обеспечения пожарной безопасности. Так, если на участке имеются деревянные постройки, то расстояние между ними не должно быть меньше 15 метров. Кроме того, имеются специальные противопожарные нормы при строительстве индивидуального жилого дома, касающиеся выборки строительных материалов и противопожарной отделки стен.

В идеале стены нужно покрыть термоизолом или иным противопожарным материалом. Поэтому, построить дом на участке ИЖС, в котором полностью соблюдены нормы пожарной безопасности – дело не дешевое.

Пожарные нормы строительства частного дома также затрагивают электропроводку, техническое состояние электрического и газового оборудования, состояние отопительных систем.

О высоте частных строений

Итак, существуют ли требования ограничивающие высоту частных строений? Конкретных требований относительно высоты частных строений законодательство не выдвигает. Однако частный одноквартирный жилой дом не должен быть выше трех этажей. Высота в метрах не указывается.

В то же время, в качестве отдельного этажа признается мансарда. А вот цокольные и другие подземные этажи при этом не учитываются. Но там обустраивать жилые помещения запрещаются. Также если верхняя часть цокольного этажа выходит наружу более чем на 2 метра, он будет расцениваться как отдельный этаж.

Однако СНиП устанавливает максимально допустимую высоту забора . Правила постройки забора определяют, что он не должен превышать двух метров. Исключения составляют случаи, когда участок вплотную прилегает к проезжей части. В таких случаях забор по СНиП может превысит указанную высоту.

Забор между соседними участками не должен быть выше 1,75 метра.

Относительно других сооружений на частном участке требований к их высоте законодатель не выдвигает. Но в любом случае нужно быть готовым разрешать споры с соседями.

Нормы строительства ИЖС

Нормы строительства ИЖС, помимо норм пожарной безопасности включает в себя и требования относительно площади отдельных помещений внутри здания. Так:

• общая площадь основного жилого помещения (гостиная, зал) не должно быть меньше 12 квадратных метров;
• кухня или столовая-кухня не должна быть меньше 6 квадратов;
• при объединении санузла, общая площадь не должна быть меньше 4 квадратов, при разделении: туалет – не менее 0,96, ванная – 1,8 квадратных метра;
• спальни – 8 квадратов.

При этом, если указанные помещения находятся на мансарде, то их площадь может быть сокращена на 2 квадратных метра.

Ширина проходных коридоров, лестничных проемов должна быть не меньше 0,9 метра. Если в доме есть прихожая, то ее площадь как минимум должна быть 1,8 метра.

Что касается высоты потолка в помещениях, то она как минимум должна составлять 2,5 метра. А вот высота потолка на цокольном этаже не должна быть больше двух метров, если только не предполагается использовать их в хозяйственных целях (построить ванную, кладовую и т.д.).

Можно ли построить многоквартирный дом или таунхаус на участке ИЖС

Для того, чтобы осуществить постройку многоквартирного дома на участке ИЖС необходимо сменить тип участка на «земли поселений общего пользования». Однако, не меняя вида разрешенного пользования, возможно возведение таунхауса.

Вообще, на участке под ИЖС, находящемся в частной собственности, можно возводить любые сооружения, не противоречащие законодательству. Таунхаус в этом смысле вполне законная постройка. Однако проблема возникает в связи с правом собственности на отдельные квартиры внутри таунхауса.

Максимум что можно получить каждому жильцу – это доля на таунхаус. Разумеется, в судебном порядке можно определить четкие границы доли, указать помещения, которые отнесены к доле того или иного жильца и т.д. Однако в целом, осуществление такой постройки считается нежелательным, так как велик риск сноса по заявлению третьих лиц, прокуратуры. Также постоянными явлениями станут споры с соседями.

Постройка гаража на участке: нормы

Есть также правила и нормативы строительства гаража на участке. Гараж на частном участке можно построить по-разному:

• вывести его в качестве отдельного сооружения;
• построить в качестве помещения внутри жилого здания.

Основные требования:

• при постройке гаража в качестве отдельного здания, расстояние от красной линии должно быть не меньше 1 метра, а от соседнего участка – не менее 6;
• при обустройстве помещения внутри жилого здания под гараж, необходима отдельная вентиляционная система для указанного помещения;

СНиП содержит иные требования, касающиеся строительных материалов, использование которых в возведении гаража допустимо.

Санитарные нормативы

Общие санитарные нормативы при постройке жилого дома состоят из следующих:

1. Санузлы нельзя расположить непосредственно над спальными комнатами. При постройке двухэтажного дома, санузел допускается обустроить над кухней.
2. Вход в санузел не следует устанавливать напротив двери спальни или кухни. Допускается обустроить вход в санузел из самой спальной комнаты.

Санитарные требования к отопительной системе дома:

• отопительные трубы не должны распространять в воздухе вредные вещества и неприятные запахи;
• все отопительное оборудование должно быть доступно для уборки и обслуживания;
• отопительная мощность не должна превышать 90 градусов.

Требования к вентиляции:

• кухня и санузлы должны иметь отдельные системы вентиляции;
• спальные комнаты должны быть оснащены системой регулярного проветривания (окна, оконные клапаны и т.д.);
• нельзя совмещать вентиляцию спальных и общих жилых комнат с системами других хозяйственных помещений в доме.

Требования к инсоляции:

• во всех жилых помещениях должен быть доступ к естественному освещению;
• искусственное освещение в помещениях не должно быть меньше 20 люксов на уровне пола.

Кроме того, установлены отдельные санитарные нормы при строительстве частного дома к электромагнитным излучениям, шумам и вибрациям и т.д.

Нормы для инженерных сетей

Жилой дом должен быть подключен либо к центральным коммуникационным системам либо иметь свою, автономную систему инженерных сетей. При подключении к центральным системам с застройщика снимается ответственность за правильность сетей. За это отвечают поставщики, которые и осуществляют подключение. А вот при обустройстве автономной инженерной сети необходимо соблюдать определенные правила.

Канализация

Выгребная яма, фильтрующий колодец должны находиться на расстоянии не меньше чем 8 метров от жилого дома. Все ведущие трубы канализации должны иметь обязательный размер в диаметре 150 мм или более. Проводить такие трубы нужно на глубине не менее 30 сантиметров. При этом угол наклона трубы должен быть более чем 0,007. Впрочем, есть еще и зависимость от диаметр трубы.

Проведение газа

Ни в коем случае газовые трубы не должны пролегать через фундамент или жилое помещение. Допускается проведение труб через кухню в остальные помещения, при условии наличия центрального выключателя на кухне. Также не должны быть установлены газовые нагреватели в ванной комнате.

При использовании газовых баллонов, во внутрь дома разрешается устанавливать баллоны объемом не более 12 литров. Большего объема емкости должны устанавливаться вне жилого дома.

Электричество

Если электричество притягивается от столба, находящегося на расстоянии более 25 метров от конечного пункта подключения, то необходимо установка еще одного столба. При этом столб не должен преграждать транспортные и пешеходные пути.

Высота проводов должна быть на уровне не менее 2,75 метров от земли. При пересечении транспортных и пешеходных путей – 6 метров.

Вода

Отдельных требований для водопровода закон не устанавливает (за исключением обустройства скважин). Самое главное, чтобы используемые трубы не имели в составе вредные примеси. Горячей водой можно обеспечить дом, установив бойлер.

В любом случае, постройка частного дома и обустройство отдельного участка – дело не простое. Нужно иметь в виду, что даже при наличии средств на это может уйти несколько лет.

Строительство частного дома, как и его проектирование, производимое в соответствии с требованиями регламентирующей нормативно-технической документации, это самый большой ресурс экономии расходов!

Поскольку, во-первых, при соблюдении нормативов и технических регламентов, Вы сокращаете до минимума возможность совершения строительных ошибок, исправление которых, всегда исчисляется многими тысячами рублей. Во-вторых, очень много брака, совершенного при строительстве дома, возможно выявить только во время его эксплуатации. Переделки же строительных конструкций во время проживания, доставляют самые большие неудобства и вынуждают нести внушительные незапланированные расходы. Например: отсыревающая стена, подтекающая кровля, перегревающаяся электропроводка, ледяной пол и т.п.

Если хотите добиться мах экономии, то Вам нужно компетентно контролировать ход строительных работ. Для этого нужно знать ключевые точки контроля и критерии оценки качества. В этом разделе сделана краткая подборка основных нормативно-регламентирующих документов, необходимых при проектировании и строительстве частного дома.

1. Проектирование, подготовка к строительству дома

1.1. Архитектурные, общестроительные нормативы.
Сначала следует ознакомиться со Сводом правил проектирования СП 11-III-99. Ознакомившись с этим документом, Вы совершенно точно будет знать, какие бумаги требуются для начала строительства на своем индивидуальном участке. При строительстве жилого дома и различных хозяйственных построек существуют нормы их расположения на участке, согласно следующих документов:
— «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
— «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» СНиП 30-02-97;
— «Жилые здания» СНиП 2.08.01-89 * и СП II 106-97;
— «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001;
— «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» СНиП 2.07.01-89 ;

Так выглядит приблизительная схема размещения построек на участке согласно РСН 70-88 .

Внимательно изучив РСН 70-88 (республиканские строительные нормы), СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89 (Строительные Нормы и Правила), Вы узнаете, какие действуют ограничения площадей и высот помещений жилого дома.

Существуют минимальные ограничения по высоте этажей (СНиП 2.08.01-89). Дом может быть признан непригодным для постоянного проживания, если высота жилых этажей окажется ниже 2,5м от пола до потолка. В мансардном этаже норма высоты от 2,3м. Этажность дома обычно определяется надземными этажами, куда входит и мансардный этаж. В цокольном или подвальном этаже не допускается размещать жилые комнаты. Цокольный этаж может быть приравнен к надземным этажам, если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки земли не менее чем на 2м метра. Если в цокольном или подвальном этаже решено разместить хозяйственные помещения, то высота от пола до потолка должна быть не менее 2 метров.
Площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех помещений этажей. Балконы и лоджии тоже включаются в общую площадь. Считаются площади лестничных клеток в уровне данного этажа.
Если Вы планируете строить дом на территории садового товарищества, то нужно обязательно учесть требования СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» в редакции 2011г.

1.2. Бетонные конструкции.
1.2.1. Руководство по конструированию бетонных и железобетонных конструкций из тяжелого бетона (без предварительного натяжения)
1.2.2. СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»
1.2.3. ГОСТ 25485-89 «Бетоны ячеистые. Технические условия»

1.3. Теплотехнические нормативы. Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций.
1.3.1. СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий»
1.3.2. Теплопотери здания. Справочное пособие.
1.3.3. Распоряжение Минмособлстроя от 23.05.2008г.
1.3.4. Проектирование и возведение ограждающих конструкций из ячеистых бетонов СТО 501-52-2007
1.3.5. Пример теплотехнического расчета
1.3.6. Свойства пенобетона и теплоемкость

1.4. Инженерные коммуникации.

2.1. Фундаменты и бетонные конструкции
2.1.1. СНиП 3.02.01-87 Земляные сооружения. Основания и фундаменты
2.1.2. ГОСТ 7374-2010 «Смеси бетонные. Технические условия»
2.1.3. ГОСТ 30515 Цементы. Общие технические условия
2.1.4. ГОСТ 10178 Портландцемент и шлакопортландцемент. Техусловия.
2.1.5.

На своей земле владелец возвел двухэтажную коробку «канадского» дома на леточном фундаменте. Самовольное строительство частных домов — нарушение закона. Территория, находящаяся рядом, долгое время была в продаже. Наконец у нее появился хозяин, который пригласил геодезиста для точной разметки участка. Во время этой процедуры выяснилось, что сосед построил дом на расстоянии полуметра от границы и тем самым нарушил СНиП. Новый владелец был непреклонен. Дело дошло до суда. Решение органа правосудия было естественным: передвинуть строение на метр от забора. Читатель может себе представить, что значит переместить дом вместе с фундаментом.

Давайте по порядку рассмотрит строительные нормы и правила, сокращенно – СНиП. Соблюдая их, Вам не придется переступать ту грань, за которой технические проблемы перерастают в юридические. Местные разрешительные органы руководствуются порядком разработки и согласования проектной документации, республиканскими строительными нормами РСН 70-88 для индивидуального строительства. По ним определяют правильность застройки участка, планировки жилого дома и хозяйственных сооружений. Тут надо хорошо продумать, что еще Вы планируете возводить. После утверждения плана строительства неучтенные в нем объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить свой дом, не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В итоге нередко возникают серьезные ляпы, от которых застройщик хватается за голову. Остановимся на главных моментах.

Для начала обратимся к Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Ознакомившись с этим документов, Вы совершенно точно будете знать, какие бумаги потребуются для начала работ на индивидуальном участке. Надо набраться терпения, ибо процесс оформления и согласования может затянуться на довольно продолжительное время. Самое простое в этом деле – написать заявление на получение разрешения на строительство. К нему следует приложить Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор аренды и купли-продажи, а также генплан и паспорт участка, акт о натурном установлении его границ и разбивки строений, красных линий и осей здания.

На основании данного пакета документов глава администрации выносит постановление о разрешении строительства частного дома. Затем составляют паспорт проекта частного жилого дома, в состав которого обязательно включают следующие материалы:

— постановление администрации о разрешении строительства;
— документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
— выкопировку из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
— ситуационный план;
— технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям со схемой;
— планы этажей, фасады разрезы;
— акт, касающийся натурного установления границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Отдельной папкой оформляются проект индивидуального частного дома. В него входят следующие материалы:

— ситуационный план (М 1:500), показывающий размещение объекта строительства в увязке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации;
— топосъёмка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500);
— генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);
— план подвала (техподполья, цокольного этажа);
— планы этажей (М 1:100, 1:50);
— главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);
— характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
— планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);
— план стропильной системы крыши (М 1:100);
— план кровли (М 1:100, 1:200);
— план фундаментов (М 1:100, 1:50);
— сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);
— общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
— сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;
— чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

Нормы расположения жилого дома и хозяйственных сооружений

Жилой дом располагают с отступом не менее 5 м от красной линии дороги и не менее 3 м от жилых улиц. Красной линией в градостроительстве называют условную границу, отделяющую проезжую часть улицы, проезда, магистрали, площади от территории застройки.

В целях пожарной безопасности расстояние между жилыми домами на соседних участках должно быть от 6 до 15 м в зависимости от степени огнестойкости сооружений. В документе рекомендуется для удобства ремонта размещать здание со смещением к одной из боковых границ участка, но расстоянии от забора до стены не может быть менее 1-1,5 метра. Скорее всего, владельцу придется придерживаться общего правила застройки улицы, ориентируясь на смещение соседних строений.

Хозяйственные объекты желательно располагать в глубине участка и соблюдать те же требования к их удаленности от границ, что и в отношении жилого здания. Их разрешено сооружать как стоящими отдельно, так и блокированными с домом. Ограждение участка со стороны улицы должно быть указано в общем проекте строительства. Если Вам хочется, чтобы гараж своими воротами смотрел непосредственно на улицу, необходимо учитывать красную линию дороги и ни в коем случае не выходить за ее границу. На приусадебном участке допускается применение неканализированной уборной типа клозета. Выгреб с обязательной гидроизоляцией следует обустраивать с северной ее стороны.

Высота строения для содержания скота и птицы должна быть не менее 2,4 м (от пола до потолка). Разрешено даже пристроить его к дому – при условии, что между стенами жилого здания и этого сооружения разместится не менее трех подсобных помещений.

Существуют определенные правила и для растительных посадок. Деревья должны отстоять от наружных стен зданий и сооружений на 5 м, от границы соседнего участка – на 3 м, от подземных сетей – на 1,5-2 м, от мачт и опор осветительной сети – на 4 м. Кустарник высаживают на расстоянии 1,5 м от зданий и на 1 м от границы участка.

Минимальные требования к устройству жилого дома

Если застройщик внимательно изучит РСН 70-88, СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89, то узнает много интересного в области ограничений площадей и высот помещений в здании. Обратите внимание на планировку этажа жилого дома. Дом, размеры помещений в котором меньше минимально-допустимых, могут просто не зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации (СНиП 31-02-2001).

Площадь общей жилой комнаты должна быть не менее 12 м 2 , спальни – не менее 8 м 2 , кухни – от 6 м 2 , ванной – не менее 1,8 м 2 , а самого маленького туалета – 0,96 м 2 . Разработчики строительных нормативов установили этот минимум не по собственной прихоти, а исходя из санитарно-гигиенических норм и конструктивных стандартов мебели, различных приборов и устройств. Следует отметить, что в мансардных этажах комнаты могут быть поменьше. Там разрешается размещать спальню минимальной площадью 7 м 2 . Верхние пределы размеров помещений неограниченны. Как говорится, строй хоть дворцовые палаты.

Все проходы и подъемы в жилом доме тоже имеют минимальные нормы. Так, ширина лестницы на верхний этаж должна быть от 0,9 м, коридоров – не менее 0,9 м, а передней – не менее 1,8 м. Существуют минимальные ограничения и по высоте этажей от пола до потолка (СНиП 2.08.01-89). Если она окажется менее 2,5 м, а в мансарде – менее 2,3 м, то здание может быть признано непригодным для постоянного проживания.

Этажность дома обычно определяют количеством надземных этажей, к ним относят и мансардный. Если застройщик решил обзавестись цокольным или подвальным этажом, то он должен знать, что там не допускается размещать жилые комнаты. Этот этаж может быть приравнен к надземным, если верх его перекрытия не менее чем на 2 м выше планировочной отметки земли. Если цокольное или подвальное помещение решено использовать в хозяйственным целях, то его высота от пола до потолка должна быть не менее 2 м.

Цокольный и первый этажи жилого дома разрешено отвести под гараж. Но тогда их стены и перекрытия необходимо выполнить из негорючих материалов. Если над воротами гаража расположены окна других помещений, нужен козырек высотой 0,6 м.

Застройщик может не знать точной общей площади своего дома, ее определяют на основании СНиП 2.08.01-89. Практика показывает, что некоторые инженеры БТИ допускают ошибки при подсчете квадратных метров. Следует понимать, что необоснованное завышение показателей влечет за собой увеличение налога на недвижимость и размера оплаты коммунальных услуг. Площадь жилого здания определяют как сумму площадей всех помещений этажей. Иногда хозяин дома вступает в спор с БТИ по поводу балконов и лоджий. Нужно знать: их площадь тоже учитывается, как и размеры лестничных клеток в уровне соответствующего этажа. А вот площади чердаков, хозяйственного подполья и не отапливаемых хозяйственных помещений, расположенных в цокольном или подвальном помещении, в общую площадь дома не включают.

Размеры комнат на этажах рассчитывают в пределах внутренних стен и перегородок. Выступы плинтусов значения не имеют. При определении площади мансардного помещения учитывают только ту его часть, где наклонный потолок имеет высоту 1,6 м, а для расчета площади зоны с меньшей высотой потолка используют коэффициент 0,7.

Инженерные коммуникации

Дом построен, соблюдены все нормативы. Пора браться за инженерные коммуникации и устанавливать необходимые приборы и оборудование. Чтобы разобраться в хитростях размещения жизненных артерий здания, обратимся к пяти документам: СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001. На рисунке изображены некоторые части внешних инженерных коммуникаций. Изучите их внимательно:

Канализация в соответствии со СНиП 2.04.03-85

При нарушении монтажа канализационных сетей застройщику грозит регулярное засорение труб стоками. Он обречен постоянно их прочищать. По нормативам суточные канализационные расходы на одного человека составляют около 200 л. Требуется, чтобы наименьший диаметр наружной канализационной трубы был равен 150 мм и имел уклон к общему коллектору не менее 8 %. Наименьшая глубина ее залегания в грунте должна составлять 0,3 м. При отсутствии централизованной уличной канализации допускается строительство фильтрующих колодцев и траншей с обязательными расположением перед ними септика (промышленное очистное устройство). Основание искусственных фильтров должно быть на 1 м выше уровня грунтовых вод. Внутреннюю водопроводную разводку разрешается делать только при наличии системы канализации.

Отопление и вентиляция в соответствии со СНиП 2.04.05-91

Чтобы посчитать правильное количество отопительных приборов для удовлетворительного обогрева помещений дома, застройщик должен обратиться к специалистам. Обычно, в технических характеристиках подобных устройств указана мощность в ваттах или киловаттах. Считается, что тепловой поток, поступающий от приборов, должен быть не менее 10 Вт на 1 м 2 пола помещения.

В индивидуальном жилом доме в качестве основного теплоносителя применяют воду. Использование электричества допускается только в случае отсутствия более дешевых источников энергии, и тарифы в этом случае устанавливают иные. Если жилище потребляет 50 кВт и более, следует позаботиться об автоматическом регулировании теплового потока. Как правило, радиаторы, конвекторы размещают под оконными проемами. Не допускается располагать их в тамбурах, имеющих наружные двери: это чревато размораживанием системы.

Следует обратить внимание на недопустимость применения вентиляционных каналов для отвода продуктов горения котла или водонагревательной колонки. Помещение, в котором расположен отопительный котел, должно иметь окно площадью не менее 0,003 м 2 на 1 м3 внутреннего пространства. При использовании твердотопливного котла разрешается устроить в первом, цокольном или подвальном этаже кладовую для хранения топлива. В ванных и туалетных комнатах индивидуального дома, не имеющих наружных окон, в обязательном порядке устанавливают канальную вентиляцию.

На основании СНиП 2.04.03-85 в построенном доме должна быть учтена инсоляция, то есть дневное или солнечное освещение. Не будет же хозяин средь бела дня жечь свет и задыхаться от недостатка проветривания. Поэтому необходимо, чтобы в помещении пропорция общей площади окон к поверхности пола была не менее 1:8, но и не более 1:5,5. При использовании мансардных окон допускается соотношение 1:10.

Газоснабжение на основании СНиП 2.04.08-87

Если опытный застройщик решил осуществить монтаж инженерных сетей самостоятельно, это не запрещается. Исключение составляют газовые коммуникации: к ним предъявляют очень жесткие требования. Только специализированная организация имеет право прокладывать такие трубы и подключать соответствующие приборы. С газом шутки плохи!

Эти коммуникации можно вводить в дом только со стороны топочной или кухни. Если в здании старой постройки имеется отопительная печь, допустим ввод труб в жилую комнату при условии размещения отключающего устройства снаружи. Но ни в коем случае не следует прокладывать газопровод сквозь фундамент или под ним. Если труба проложена по наружной стене дома, то ее условный диаметр не должен превышать 50 мм. Не разрешается устраивать разъемные соединения трубопровода под оконными проемами и балконами. Вообще, все соединения должны быть на сварке, резьбовые – только в местах установки запорной арматуры и приборов. Если газовая труба по проекту проходит над пешеходными дорожками, ее следует крепить на высоте не менее 2,2 м от земли.

Нельзя в одном помещении устанавливать более двух отопительных аппаратов. Категорически запрещено монтировать газовый водонагреватель в ванной комнате, иначе у застройщика может получиться прекрасная газовая камера. Помещение для газового котла и водонагревателя должно быть высотой не менее 2 м. Один прибор можно устанавливать в комнате объемом не менее 7,5 м 3 , а два прибора – в помещении объемом не менее 13,5 м 3 .

Электроснабжение согласно ПУЭ (правила устройства электроустановок)

В малоэтажных поселках использует в основном воздушные линии электропередач. Если около участка установлен линейный электрический столб, то он не должен загораживать вход и въезд во двор.
Провода от уличного столба до места ввода в жилой дом должны быть протянуты на высоте не менее 2,75 м от земли, а если отвод осуществлен со стороны улицы, по которой движется автотранспорт, высота составит 6 м.

Длина отвода от магистральной линии до жилого дома не должна превышать 25 м. В противном случае необходима дополнительная опора. Отводные провода должны иметь атмосферостойкую изоляцию, расстояние между фазным и нулевым проводами должно быть не менее 0,2 м. Требуется, чтобы все места соприкосновения проводов с поверхностью строения и прохождения их сквозь стены были несгораемыми и надежно изолированными, а наружный конец изоляционной трубы в месте ввода смотрел вниз (во избежание попадания осадков). Категорически запрещено пробрасывать электропроводку над крышей дома. Она должна быть недоступна с балконов и из окон здания.

Изучение всех вышеназванных нормативных документов позволит вам избежать многих ошибок при строительстве частных домов. Успехов Вам, уважаемый застройщик!