Для эконом варианта квартиры под сдачу должны быть и полы, и шторы, и мебель по минимуму (шкафы-антресоли, диваны из расчета 1-2 в каждую комнату (так как к «эконом» часто приезжают родственники из провинции), стол-стулья), и техника: счетчики ЭЛ, ХВС, ГВС, газовая или электро плита, холодильник, стиральная машина, телевизор, подведенные телефония-интернет, кондиционер (наличие оного повышает стоимость аренды процентов на 20), домофон, желательна вытяжка на кухне (если в доме есть система вытяжной вентиляции, иначе это будет лишь декором).
А еще поставить мусорное ведро, швабру и ершик, дабы у нанимателя не возникло и мысли всю эту красоту загадить отсутствием уборки.
Далее, в договор надо обязательно вписать весь перечень передаваемой встроенной и отдельно-стоящей техники и мебели, причем с описанием и с указанием начальной стоимости и состояния.
Теперь о том, что иногда арендаторы просят что-то докупить в квартиру: стол, стул, диван, шкаф, что-то из техники. На сайте есть отдельная статья на эту тему. Я никогда ничего не докупаю по желаниям каждого нанимателя. Объясню:
1) Всем все-равно не угодишь, одному нужен пылесос, другому такой же, но моющий, третьему посудомойку, четвертому кофемашину, пятому кондиционер, шестому СВЧ-печку и т.д…. Так это скоро ставить будет некуда!
2) Торговаться в принципе глупо, это говорит о том, что Вы не знаете точно, за сколько можно сдать. Прогнув единожды по вопросу что-то докупить, будут потом просить разбить депозит, отсрочить платеж и т.д… Зачем мне это?
3) Нафига мне такой бедный наниматель, у которого после оплаты аренды даже на пылесос не хватает. Еще умрет там с голоду… Шутка.
Как грамотно принять квартиру после сдачи или не спешите возвращать страховой депозит
Если Вы сдаете свою квартиру в аренду, помните, что психология отечественного арендатора — в съемной квартире и со съемным барахлом он будет делать то, чего со своим никогда не сделает, как бы не божился, что будет аккуратен, соблюдать инструкции по пользованию бытовой техникой и технику безопасности.
И арендодателю остается только принимать меры, чтобы как-то минимизировать свои убытки, если он сдает не совсем гадюшник.
А наиболее эффективные меры — это фейс-контроль (куда без него), нормально оформленные договорные отношения, залоговый взнос, периодические проверки и финальная проверка состояния, в котором возвращается имущество.
Если бы я раз в месяц квартиру не проверяла — то точно бы попала на компенсацию ремонта соседям, потому что из-за неправильной эксплуатации бытовой техники мог приключиться залив. А с проверкой я вовремя заметила неисправность и вызвала мастера. После чего на всякий случай еще и застраховалась…
При приемке квартиры после сдачи:
1. Проверьте по списку наличие того, что было передано в аренду. (100% чего-нибудь не досчитаетесь. К гадалке не ходить, в недостаче окажутся всякая мелочовка — удлинители, интернет-кабели, посуда, вешалки, пластиковые контейнеры и т.д. и т.п.).
2. Осмотрите смесители и водопроводные узлы, проверьте, всё ли работает и нет ли где протечек. (я вот однажды облажалась, не досмотрела, что в ванной потек бойлер, а на кухне — слив, а квартиранты мне при выезде не сказали).
У меня вообще такое чувство — что главное местообиталище квартирантов на кухне и в ванной, так как там обычно загажено ну абсолютно все. Пришел с работы — кухня, ванная и баиньки. С утра — ванная, кухня и арбайтен. Ничего удивительного, в общем.
3. Осмотрите ванну, унитаз, раковины и прочий сантехфаянс, если он есть в квартире, на предмет сколов и царапин. (тоже облажалась, внимательно не посмотрела, потом обнаружила сколы на кухонной мойке из искусственного камня).
4. Проверьте, все ли розетки, выключатели и осветительные приборы работают. Проверьте, все ли работает в электрощитке. (Сама сталкивалась только с поломкой диммера, которую мне компенсировали, но от людей слышала, что после выезда квартирантов иногда можно и розеток не досчитаться).
5. Осмотрите бытовую технику. Проверьте работоспособность каждого предмета. Обратите внимание на пульты к бытовой технике, после сдачи они легко могут оказаться уже не пультами.
6. Проверьте открывание и закрывание окон и межкомнатных дверей, их состояние, особенно на предмет сколов. (я не проверила однажды, а в последствии обнаружила, что на одной из дверей выламывали замок). Осмотрите подоконники.
Обязательно проверьте балкон/лоджию, т.к. слышала о случаях, когда квартиранты там ‘забывают’ домашних животных — кошек, собак. Дурдом, конечно.
7. Проверьте, нормально ли открываются и закрываются двери на мебели и выдвигаются ящики. (я не проверила, оказалось — один ящик сломан)
Сдвиньте все предметы, которые стоят на столешницах, осмотрите мебельные столешницы. (тоже не догадалась, оказалось, повреждения на кухонной столешнице были кокетливо закрыты доской для резки).
Уберите драпировки с мягкой мебели, проверьте, цела ли обивка и нет ли на ней пятен. (вполне возможно, что найдете пятна).
Разложите и сложите диваны/кровати, проверьте, работают ли их механизмы. Присядьте на каждое кресло, стульчик и табуреточку. (запросто где-нибудь могут быть сломаны ножки).
8. Осмотрите напольные покрытия и остальную отделку, возможно, на них тоже обнаружатся дефекты (я вот прозевала сколы на керамограните и вмятины на ламинате).
9. Осмотрите прочие предметы домашнего обихода. Если сдавали в аренду дорогую посуду — проверьте донышки посуды не только сверху, но и снизу, вполне возможно, что они окажутся гнутыми и не пригодными для дальнейшего использования. (я не додумалась посмотреть на кастрюльки снизу. потом уже, когда перемывала посуду, заметила, что днище двух кастрюль деформировано так, что ими больше нельзя пользоваться).
10. Запишите в акт сдачи приемки все дефекты, которые обнаружили. Отметьте в акте также общее санитарное квартиры, перед выездом без стимула никто не будет убираться, так что закупать тонну моющих средств, нанимать уборщицу или тратить свое время на отдраивание квартиры Вам придется потом самим.
11. Не рассчитывайтесь и не возвращайте залоговый взнос сразу, возможно, после выезда жильцов Вы обнаружите еще какие-нибудь поломки, которые сразу не заметили. Объявите им, что окончательные расчет и возврат остатка залогового взноса Вы произведете после выяснения стоимости ремонтных работ по устранению обнаруженных дефектов.
Далее можете не считать, ибо приведение в порядок равно ремонт всего, что повреждено, всё равно окажется больше суммы залогового взноса
Если арендатор просит купить ему в квартиру мебель, технику
Продолжаем разговор о том, что делать если арендаторы просят купить им в сдаваемую Вами квартиру дополнительную мебель или технику. Я так считаю, что в цену аренды входит та мебель и то состояние, в котором квартира сдается. Цены на съем квартиры с мебелью и бытовыми электроприборами отличается о цены на съем пустой квартиры. Откройте тот же Авито и посмотрите сколько стоят в вашем районе пустые квартиры и сколько с мебелью. Если Ваша цена ближе к тем что сдаются с мебелью тогда купите все необходимое в квартиру, если нет — соответственно, либо обставите и смело ‘подымите’ цену. И когда хозяева улучшают условия, еще и в счет аренды — тоже плату поднимать надо.
У моей знакомой как-то квартиросъемщик просил купить в квартиру кондиционер. На тот момент срок договора аренды истек и он сказал, что будет снимать квартиру и дальше только в этом случае. Ну и ему сказали, что если приобретут кондюшник, то и платить он будет поболее. Он согласился и моя знакомая тоже. Вместе пошли на уступки и теперь все остались довольны. Он понимал, что требует не просто поменять кран в ванной. Кондиционер сейчас стоит не дешево, да и установить его тоже дорого. Но на самом деле летом держится такая аномальная жара, что без него никак. Но странно, что он сам согласился платить больше. Обычно квартиросъемщики просят купить им что-то в квартиру и даже и не думают, что плату хозяин вправе и увеличить. Моей приятельнице с ним повезло.
Другой пример. Снимают у моей свекрови бюджетную однушку 2 девочки-студентки. Спят вдвоем на раскладном диване. И попросили купить им раскладное кресло. Может мужичок к ним приходит, потому и кресло нужно. Так эти красавицы еще и очень обиделись, когда свекровь им отказала в покупке раскладного кресла. А чего обижаться-то?! Получается, когда они снимали квартиру, чтоб сэкономить были готовы спать на одном диване. И если купить им кресло, девочки вполне могут захотеть пригласить третьего человека, опять-таки, чтоб сэкономить на съёме квартиры. И тоже будут очень расстраиваться, когда им откажут…
Квартиру жильцы видели когда соглашались снимать, поэтому все дополнительные прихоти, за свой счет. Не нравиться Вашим квартирантам один диван, пусть просят Вас забрать старый, и, если Вы не против, покупают себе новый (потом увезут с собой). И так со всей мебелью: новое за свой счет. Не нравятся обои, пусть спрашивают и все клеят новые, но за свои. Смесители тоже, не нравятся — можно снять мои хозяйские и купить свои, при переезде поменять и забрать с собой. А если жильцы захотят все лампочки в квартире поменять на энегросберегающие, чтобы им меньше платить было, тоже пойти на их уговоры?
Если же Вам оно все-таки надо, то решайте сами. И если соберетесь покупать, выбирайте сами и покупайте в счет их оплаты… Но это только в том случае если вы реально видете в данном предмете пользу для Вашего интерьера. Попросили как то у меня жильцы купить им кресло компьютерное ортопедическое, так как у квартиранта что-то там со спиной и врач посоветовал. Я отказала, т.к. оно мне не нужно потом.
Как вариант, можно предложить купить квартирантам кресло самостоятельно, их необходимость — их расходы. Хотят кресло, пусть купят. Будут съезжать, заберут с собой. Но лично я такой вариант приемлю, если квартира сдается пустая/полупустая или разговор идет о небольших предметах мебели (ортопедическое компьютерное кресло). Если же квартира отремонтирована и обставлена, то ни за что не разрешу загромождать ее еще и чужой мебелью. Потому что мебель ихнюю заносить — выносить явно обои зацепят или дверные косяки пошоркают. Да и квартира выглядит как хламоприемник разномастной мебели (см. фото) зачем мне это?!
Как пример, сдаю квартиру (полупустая)…одним жильцам была нужна кровать — поставила. Через 3 месяца они съехали…следующие жильцы, увидев эту кровать, заявили ’у нас своя! эту уберите пожалуйста!’… убрала…теперь сдаю квартиру в первозданном виде и просьбы жильцов …’хотим шкаф’…’хотим прихожую’…(и такое было) — просто игнорирую. Устраивает цена — живите, не устраивает — ищите другие варианты.
Да, вот еще что! Обязательно берите плату за месяц проживания вперед плюс залоговую сумму (страховой депозит — тут на сайте есть отдельная статья про него) лучше всего в размере арендной платы. Когда квартиранты съезжают, Вы проверяете целостность, наличие и возвращаете залог. Сколько случаев, что портят имущество и ’внезапно’ съезжают. С залогом небольшая, но страховка.
В инете скачайте договор аренды, в нем пропишите порядок последующего ремонта. Отдельным приложением (актом приема-передачи имущества) прописываете все ценные вещи (стиралка, бойлер и т.д). Когда люди заселяются, с ними проверяете рабочее состояние вещей и они подписывают этот акт.
Что нужно сделать перед тем как сдать свою квартиру
Съехали у меня квартиранты… Совсем, конечно, квартиру не убили, но изгадили много.
Отмываю жилище, подсчитываю убытки. При приемке многих дефектов не заметила сразу и не вычла за них из залогового взноса. Я не могу сказать, что все мои арендаторы были неадекватные и ужас какие неряхи. Но даже вполне нормальные, интеллигентные, аккуратные и очень адекватные люди иногда выкидывали такие фокусы, которые со своим барахлом вряд ли сделали бы.
Решила с учетом своего опыта и ошибок написать небольшую пошаговку (памятку)арендодателям на заметку, как сдать квартиру и на что смотреть, когда квартира принимается после сдачи.
Итак. Если Вы сдаете квартиру с хорошим ремонтом, мебелью, техникой и предметами домашнего обихода…
Перед сдачей:
1. Если есть возможность и желание- вывезите из квартиры наиболее ценную мебель и бытовую технику и/или замените её на дешевый б/ушный аналог ибо все равно загадят. Потому что предъявлять: «я хочу незасаленную квартиру с нормальным ремонтом и техникой по разумной цене» — каждый горазд, а вот действительно правильно пользоваться арендованными вещами — далеко не все.
2. Составьте перед сдачей опись всего, что Вы передаете в аренду, укажите состояние наиболее ценных предметов. (Да, цептеровские каструльки, бурановые сковородки и ложечки мельхиоровые поштучно тоже лучше посчитать и записать)ю.
3. Возьмите залоговый взнос — сумму, из которой Вы будете делать вычеты в случае порчи переданного в аренду имущества либо неисполнения арендатором каких-то обязанностей. Не соглашайтесь на оговорки в договоре, что поломки компенсируются «в случае, если произошли по вине арендатора», арендатор никогда не признает себя виноватым в поломке.
4. Не бросайте квартиру без контроля, оговорите в договоре свое право ежемесячно проверять состояние квартиры и бытовой техники. Особое внимание уделяйте сантехнике, сантехфаянсу, кухонной бытовой технике, т.к. их портят больше всего. Если что-то сломалось — вычитайте сумму за поломку сразу и требуйте пополнить залоговый взнос, не оставляйте вычет на потом.
5. Включите в договор обязанность арендатора сообщать Вам о всех поломках и неисправностях.
6. Принимайте денежки по акту, пишите подробно, за что была внесена та или иная сумма. Заставляйте каждый раз расписываться в акте квартирантов, чтобы при их выезде Вам не пришлось доказывать, что Вам за что-то не заплатили.
7. Застрахуйте гражданскую ответственность на случай залива соседей.
8. Не разрешайте менять все замки на входной двери, если на ней несколько замков — от одного ключи на всякий случай не отдавайте.
Если дали согласие на замену какого-то замка — требуйте, чтобы после замены Вам передали от него ключ.
И в завершении, не верьте никаким заверениям в аккуратности, будьте морально готовы, что квартиру Вам в большей или меньшей степени засрут, и так или иначе, Вам придется приводить её в порядок после сдачи.
Зачем брать страховой депозит с арендаторов
Если Вы трепетно относитесь к своей квартире, помните с каким трудом выбирали эти обои, сколько стоил тот диван и как эти шторы Вы тащили на себе аж из Испании, то с таким отношением, лучше квартиру не сдавать ))) Поверьте, на тот диван не только собака /ребенок с разбегу прыгает. На нем еще много чего другого делают… Кофе, например, перевернуть могут.
В общем, не хотите убивать квартиру, не сдавайте ее. НИКТО, ни один квартиросъемщик, даже самый лучший, не будет относиться к квартире и оборудованию в ней, как к своей собственности. Кому бы Вы ее не сдали — никто не сохранит квартиру и мебель в первозданном виде. Потому что там живут и этим пользуются, а вещи имеют свойство ломаться, портиться и пачкаться.
Единственный возможный способ хоть как-то защитить ремонт и обстановку — брать с арендаторов СТРАХОВОЙ ДЕПОЗИТ при заезде в квартиру. Тут остановимся и внесем ясность. Некоторые хозяева квартир при сдаче вместо Страхового депозита берут с арендаторов плату за первый и последний месяц.
Вы спросите, а разве страховой депозит и плата за последний месяц — это одно и тоже? Нет!
Страховой депозит — это денежный залог за возможную порчу имущества, последний месяц — это гарантия того, что наниматель предупредит о своем решении съехать заблаговременно, а не в день предполагаемой оплаты следующего месяца.
Лично я предпочитаю Страховой депозит. И при сдаче пишу, что Страховой депозит, в зачет последнего месяца никак не идет, хотя по согласию сторон конечно можно, но лучше без этого. А то последний месяц проживут, станут уезжать, а на компенсацию возможной порчи имущества денег уже не будет. Лучше пусть залог будет являться еще и штрафом для нанимателя, при досрочном расторжении договора.
Размер страхового депозита для Москвы — равен сумме месячной платы за квартиру. Для регионов — меньше, как правило 1/2 платы за месяц. Но, конечно, возможны отклонения в ту или другую стороны. Иногда собственники идут навстречу нанимателям и могут согласиться на рассрочку по уплате страхового депозита, скажем, на 2-3 месяца. В общем, возможны варианты в зависимости от ситуации.
Теперь немного о том за что мы берем Страховой депозит. Некоторые ошибочно полагают, что это если только есть мебель и техника в квартире. А иначе за что? ХА! Есть за что!
В квартире есть стены, туалет, ванна, двери, окна, какой-то ремонт. В конце концов в квартире может случиться пожар, потоп по вине арендатора да и много чего еще. Мне, например, в квартире дверь в ванну кулаком пробили, прямо по полотну. Ничего, вычла из депозита новое дверное полотно))). Могут просто уехать и не отдать ключи….. Или оставить после себя страшный срач в квартире. А профессиональный клининг мааленькой 2ки хрушевки стоит порядка 250 баксиков. Если хорошо подумать можно перечислять еще долго.
Что еще можно сделать для защиты своего имущества. Пропишите в договоре (или обговорите устно, если договор не заключаете) отсутствие домашних животный и детей. Если дети есть, тогда в договоре укажите компенсацию за изрисованные стены. Да и вообще лучше в договоре указать, что арендатору запрещено нарушать целостность покрытия стен. пола и потолка. Что бы гвозди не вбивали. Если им надо что-то повесить типа зеркала, посмотрите как это будет выглядеть и соглашайтесь только если это зеркало потом останется.
Обязательно заказывайте в договоре количество проживающих в квартире. А то весной один товарищ из дружественной республики квартиру смотрел. Трое детей. Просит поставить еще кровати.
— Для чего?
— Мама будет приезжать. Что, мама разве не имеет права приехать погостить к сыну?
— Может, конечно. А еще кто?
— Брат с женой гостить будут. Мы с братом «не разлей вода». Он тоже в город перебираться будет. А еще одноклассники приезжать будут. Не гостиницу же им заказывать?
— Да что Вы, зачем же им в гостиницу-то…
(Надо было видеть лицо его риелтора во время этого разговора …)
Еще арендаторы любят подключать сами Инет, протягивая провода по всей квартире, как попало, потом уезжают, провода валяются, дырки в стенах насверлены, плинтуса пооторваны, какой провайдер неизвестно, новые въезжают-начинают все по-новой. К вопросу Интернета на квартире для сдачи в аренду мы еще вернемся в отдельной статье.
Подруга у меня с семьей снимает квартиру с хорошим ремонтом без мебели (из мебели только кухня и стиральная машина) в одной из стран ЕС, так в договоре прописано, что должны вернуть квартиру в таком же состоянии, что и приняли от арендодателей. То есть, гвоздь в квартире может вбивать, но должна вернуть все в исходное состояние. А это значит не просто дырку заделать. Как было — значит красить или переклеевать стены придется.
Страховой депозит они хороший заплатили, больше месячной суммы. Так она бережет квартиру больше, чем свою. Из-за каждого маленького пятнышка на стене переживает, т.к. понимает, что придется или отмывать самим, или платить на выезде за покраску тех стен, где пятнышки или маленькие царапинки. Даже чтоб провести кабель для Интернет и телевизора, пришлось звонить и договариваться с арендодателями, чтоб дырка маленькая осталась, грязи не было после работ, много кабелей не валялось и т.д. И это правильно, я считаю. Нужно аккуратно относиться к квартире, которую снимаешь!
