Когда люди в первый раз под аренду квартиру берут, то все начинают сначала морочиться. Ах, к этому бежевому дивану край как нужен золотистый ковер… Ах, я не могу сдавать с плиткой неподходящей по цвету к кухне…. Как дети малые с новой игрушкой! Глаз да глаз нужен, а то придумают евро в пятиэтажке в спальном районе)))
Не, морально приятно сделать конфетку, кто ж спорит. И на здоровье, если ресурсы позволяют и желание есть! Эта статья про другое. Про необходимый и достаточный минимум дополнительных вложений в квартиру.
Значит так. Сначала нужно привыкнуть к мысли, что да, это квартира Ваша, но статус у нее эконом и сами в этой квартире жить не будете. Даже если Вы сделаете сейчас в хруще Лувр, это ничем Вам не поможет, ремонт вряд ли отобьется на аренде, точно не отобьется на продаже в последующем, потому что после аренды квартирка будет иметь потрепанный вид.
Сами арендаторы будут Вам благодарны, если Вы сильно размахиваться не будете, а чуть дешевле сдадите. Таким образом, Вы сэкономите на ремонте, они чуточку совсем на аренде, но Ваша экономия будет в разы больше, чем у них.
Сейчас в квартире должны быть исправны сантехника, радиаторы, трубы, электрика (в короба или плинтусы, не штробить. Грязи меньше, да и дешевле на порядок) — с этим шутить нельзя, если сдаете. Кстати, это все пригодится, если в планах у Вас в отдаленном будущем стоит продажа квартиры, т.к. большинство из перечисленного сложно испортить (пожалуй, кроме сантехники). Если есть возможность поставить пластиковые окна, то ставьте.
Стиралка обязательно, телевизор арендаторы себе сами купят.
Ванна — чугун. Со вкладышами не заморачивайтесь — за ними нужен уход не такими средствами, как можно с эмалью, что Вы не сможете проконтролировать, и они достаточно быстро царапаются, со временем царапины приобретут сероватый оттенок и будут сильно выделяться. Чугун лучше, уделать могут даже его, но он из всего более устойчив к зверствам. Еще меньше мороки — эмалировать старую ванну, но это года на 3-4 только.
В туалет и ванную — пластиковые панельки веселенькие на стены, да и хватит. В ванной пусть останется просто раковина, если она целая и не имеет сколов, а зеркало купите побольше в какой-нибудь затейной металлической раме (рублей за 500-600 в общей сложности) и к нему держатели для щеток, зубной пасты, мыла и маленькую навесную полочку между ними под мелочи, чтобы они гармонировали с рамой зеркала. Если нанимателям захочется мойдодыр, то они его сами купят и установят без Вашего участия.
На кухню банальные светленькие виниловые обои и тиснением (неровностей стен видно не будет) и дешевенькую эконом- кухню, как в столплите. Тысяч за 6 рублей.
Коридор — обойки виниловые с тиснением или рисуночком, по тем же причинам, что на кухню.
На пол везде линолеум полукоммерческий. Можно дешевый ламинат. Но, тот ламинат, что дешевле бытового линолеума, имеет низкое качество. При элементарных нагрузках истирается, замечательно царапается, все каблуки, что заходили в квартиру, оставят свои следы. Кстати, именно из-за каблуков я и советую под аренду полукоммерческий линолеум. Потому что 5-6 лет будет как совершенно новый смотреться.
Везде заменить плинтусы. В комнатах освежить потолки простой водоэмульсионной белой матовой краской на пару раз. Ничего не выравнивая, просто убрав кусочки какие-то, которые отходят.
Двери, косяки, трубы и т.п. — покрасить.
В комнатах обои можно не клеить, но купить. Арендаторы сами своими силами поклеят на пару тысяч в счет аренды на первый месяц. Некоторым арендаторам вообще можно не покупать обои, сами не выдержат, купят и поклеят))
Теперь о бюджете. Если квартира не после пожара или глобального залива, обычный экономом в старом фонде, то можно ориентироваться по максимальной стоимости косметики:
— 1 комнатная квартира до 36 кв.м. — 70-80 000 рублей,
— 2 комнатная до 44-47 кв.м. — 100-120 000 рублей,
— 3 комнатная до 58 кв.м. — 150-160 000 рублей.
Теперь все считаем, обязательно вместе с работами.
Как только при подсчетах начинаете выбиваться за пределы указанной суммы, начинайте урезать ремонт (материалы, объемы и т.п.) до указанных сумм.
Остальное наниматели доделают под себя сами за свой счет или материалов каких-нибудь простеньких купить попросят, если будут уверены, что вы им аренду не повысите за их ремонт и не выгоните с квартиры сразу после ремонта. По сути это то же, что с ботинками. Когда из пары ботинок один прекрасно начищен, а второй пыльный и грязный, то их хозяин почистит второй обязательно. Если полквартиры сделано, то вторую половину они доделают сами. А если и не доделают, то Вы сэкономили, а их и так все устраивает.
Помните, что в этом сегменте при выборе между квартирой попроще и квартирой с хорошим ремонтом побеждает квартира попроще, потому что цена аренды у нее пониже.
Не надо вваливать деньги в то, что вы потеряете (а ремонт вы точно потеряете), возможно даже не отбив толком.
Понятно, что когда-то многие сами были нанимателями, снимали какие-то квартиры и сейчас хотите облаготетельствовать таких же других нанимателей. Вроде как Вы их понимаете, Вы к ним хорошо относитесь.
НО сами вспомните, на что ориентировались, когда снимали, насколько важны были для Вас деньги. Они идут именно в этот сегмент не потому, что у них лишние деньги есть, а потому что у них лишних денег нет.
У Вас с нанимателями общие интересы. Они в ваших убытках тоже в целом не заинтересованы, хоть и не всегда понимают каких именно, пока сами не купят первую квартиру для аренды.
Успехов, Ваша квартирная хозяйка
